Уведомление собственников нежилых помещений

Одним из ежегодных новогодних подарков нашей законодательной власти в преддверии 2017 года стало внесение изменений в жилищное законодательство по поводу изменения порядка предоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений. Казалось бы, изменения положительные и давно назревшие…

В соответствии с пунктом 7 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее по тексту – Правила 354) поставка холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договора ресурсоснабжения, заключенного в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией (далее по тексту – РСО), который должен соответствовать положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении.

То есть, законодатель определил обязанность заключения прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между ресурсоснабжающими организациями и собственникам нежилых помещений МКД.

При отсутствии заключенного договора с РСО у собственника все равно остается обязанность по оплате коммунальных услуг, а у РСО – право на выставление счетов на их оплату, но уже совсем на других, не очень-то приятных для собственника условиях, что закреплено в пункте 6 Правил 354: «В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).
Это закреплено в пункте 6 Правил 354: «Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями», а также в подпункте «е» пункта 6 Постановления Правительства № 124 от 14.02.2012 года «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами» (далее по тексту – Правила 124): к заявке о заключении договора ресурсоснабжения, направляемой исполнителем коммунальных услуг в адрес РСО, прилагаются документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме.

Также законодатель прямо указал в измененных правилах 124 (пункт 21 пп «а») о том, что если учет потребления коммунальных ресурсов ведется общедомовыми приборами учета, то есть РСО, в силу вышеуказанных норм, при расчетах объемов поставленного коммунального ресурса управляющей организации обязано исключить объемы поставки коммунального ресурса нежилым помещениям. Отсутствие заключенных договоров с нежилыми помещениями не может служить РСО основанием для предъявления указанных объемов управляющей организации.
Казалось бы, все подробно расписано:

  • управляющие организации направляют информацию в РСО и уведомляют собственников нежилых помещений;
  • собственники нежилых помещения заключают прямые договоры на поставку коммунальных услуг с РСО;
  • РСО выставляют счета на оплаты напрямую собственникам нежилых помещений на основании договора или без него;
  • РСО исключает объемы по нежилым помещениям из объемов управляющей организации, если все фиксируется ОДПУ.

Единственный момент, который прямо не указан в правилах, но напрашивается сам собой (и других вариантов просто не может быть в силу действующих норм права) – то, что в действующие договоры ресурсоснабжения между РСО и УО необходимо внести изменения путем заключения дополнительных соглашений об исключении обязательств сторон по нежилым помещениям исходя из изменившегося законодательства.

Правила приватизации

Справка. Нежилое помещение можно приватизировать, если оно находится в государственной или муниципальной собственности согласно ст. 217 ГК РФ.

Как правило, в этом обычно заинтересован сам арендатор.

В данном случае здесь не стоит ставить знак равенства с приватизацией обычных квартир, так как жилое имущество трансформируется в частную собственность немного по иным правилам ФЗ №178. ФЗ №159 предусматривает преимущественное право арендатора приватизировать нежилой объект, но для этого необходимо быть предпринимателем не менее 3 лет.

Однако, стоит помнить, что такое имущество всегда отчуждается на платной основе поэтому не нужно рассчитывать на бесплатное приобретение помещения. Его стоимость будет равняться рыночной цене недвижимости, а в случае отчуждения земельного участка – кадастровой стоимости. Для того, чтобы сделать все правильно, нужно обратиться в городскую администрацию через МФЦ и предоставить следующие документы:

  1. заявление;
  2. договор аренды;
  3. выписки из кадастра;
  4. паспорт заявителя.

Только после принятия положительного решения администрацией арендатор оплачивает стоимость приватизации. Проблемы могут возникнуть, если заинтересованное в этом лицо арендует часть нежилого помещения. В данном случае приватизировать помещение будет очень сложно, но возможно только в том случае, если его реально можно обособить .

Скачать образец заявления на приватизацию нежилого помещения
Лицо, которое никогда не являлось арендатором нежилого объекта, может его приобрести только на аукционных торгах.

ВАЖНО. В многоквартирном доме нельзя приватизировать общее имущество собственников (подъезды, балконы, чердаки, подвалы, лестничные площадки), а также придомовую территорию.

Полномочия владельцев

Согласно ст. 217 ГК РФ собственник обладает следующими правами:

  • владение;
  • распоряжение;
  • пользование.

На деле это означает, что собственник может совершать любые действия по отношению к своему имуществу. Если рассматривать этот вопрос более детально, то можно сказать, что такой владелец вправе:

  • отчуждать нежилое имущество (продажа, мена, аренда, залог);
  • завещать объект определенным субъектам;
  • осуществлять текущий и капитальный ремонт помещения;
  • реконструировать недвижимость по согласованию с государственными органами;
  • трансформировать объект в жилую квартиру/апартаменты;
  • использовать имущество для извлечения прибыли и занятия бизнесом;
  • заключать договор страхования недвижимости;
  • защищать имущество всеми законными способами.

Права собственника в идеале безграничны, но в многоквартирном доме необходимо всегда считаться с интересами соседей. Это значит, что лицу будет проблематично свободно реконструировать, увеличивать площадь помещения.

СПРАВКА. Если имущественные амбиции субъекта будут затрагивать общее имущество собственников МКД, то необходимо провести общее собрание жильцов и получить на это их согласие (ст.40 ЖК РФ).

Посмотрите видео о правах владельцев нежилых помещений в многоквартирных домах:

Каковы обязанности?

Помимо правовых возможностей у субъекта есть совокупность обязанностей, которые являются неотъемлемой частью права собственности, а особенно в МКД согласно ст.210 ГК РФ.

Внимание. Закон приравнивает собственника нежилого помещения к любым другим квартиросъёмщикам.

Главные его обязанности заключаются в следующих действиях:

  1. уважать законные интересы соседей (не производить сильный шум, соблюдать закон «О тишине»);
  2. использовать объект только в законных целях;
  3. соблюдать санитарно-эпидемиологические и противопожарные нормы;
  4. содержать объект в надлежащем состоянии;
  5. производить плату за коммунальные услуги, включая взносы на капитальный ремонт, а также ремонт/содержание дома (ст.153, 158 ЖК РФ);
  6. согласовывать свои действия с собственниками жилых помещений и государственными органами в случае капитальной реконструкции помещения;
  7. оплачивать налоги за недвижимость;
  8. заключать договор с управляющей компанией или ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями.

Это общие обязанности любого собственника поэтому в данном случае субъект не получает дополнительные обременения ввиду своего статуса. Все выше указанные действия являются производными от ст. 30 ЖК РФ.

Справка. Стоит заметить, что законодатель не выделил в особую категорию таких собственников, фактически уровняв их с другими жильцами МКД.

Договор с собственником помещения в МКД

Заключение договоров – право и обязанность владельца недвижимого объекта. По своей юридической природе подобные договора ничем не отличаются от любых других сделок. Все соглашения, заключаемые собственниками нежилых помещений можно подразделить на следующие категории:

  • добровольные или согласованные;
  • обязательные.

К добровольным относятся сделки купли-продажи, аренды, мены. После получения права собственности владелец в любой момент может заключить такие соглашения. В свою очередь никто не может ему в этом препятствовать. Чаще всего собственник заключает договоры аренды, где он предоставляет свое имущество в коммерческое пользование физическим и юридическими лицам за определенную ежемесячную цену.

Обязательные договора заключаются с управляющей компанией или ТСЖ, а также с ресурсоснабжающими организациями, где указываются права и обязанности сторон. Ключевым моментом здесь является то, что собственник заключает все необходимые соглашения после законного приобретения помещения.

Скачать образец бланка договора с собственником нежилого помещения в многоквартирном доме

Многих интересует вопрос оплаты ком.услуг для владельца нежилого фонда. Такие расходы имеются абсолютно у всех жильцов МКД, так как объем коммунальных платежей един для всех согласно ст.154 ЖК РФ.

СПРАВКА. Тарифы для расчета размера коммунальных платежей устанавливаются согласно законодательству субъекта.

Здесь нельзя ставить знак равенства с тарифами обычных квартиросъемщиков МКД.

Собственник нежилого помещения в зависимости от формы управления МКД заключает договор с УК, либо ТСЖ. Если дом управляется самостоятельно собственниками, то ему необходимо отдельно заключать соглашения с ресурсоснабжающей организацией.

По своей юридической природе это обычные договора об оказании коммунальных услуг. Однако, перед их заключением нужно убедиться, что помещение соответствует всем необходимым нормам и условиям.

Например, для заключения договора с энергоснабжающей организацией требуется наличие энергопринимающего приспособления, которое должно быть подключено к сетям указанной организации.

Стоит отметить, что несмотря на обязательность подобных соглашений, бремя заключения договора лежит на самой УК или ТСЖ, что не раз доказывала судебная практика. Однако, все изначально зависит от того, каким образом была выбрана УК.

Если это открытый конкурс, то собственник обязан связать себя договорными отношениями, но это не относится ко всем остальным случаям. Что касается ТСЖ, то лицо не обязано заключать с товариществом договор, но в качестве альтернативного варианта необходимо выбрать ресурсоснабжающие организации.

В итоге получается, что все договора, заключаемые с собственниками нежилых помещений, не обладают какой-либо кардинальной спецификой и отличием. По факту они являются особыми соглашениями, предусмотренными ст. 162 ЖК РФ, а также отдельным подвидом договора об оказании услуг.

В заключение необходимо сказать, что юридически и фактически собственник нежилого объекта ничем не отличается от других лиц, владеющих имуществом. Однако, специфика такого помещения обязывает законодателя в некоторых случаях (приватизация, тарифы на оплату ком.услуг, налогообложение) по-особому относится к таким субъектам.

В то же время владелец объекта нежилого фонда обязан подчиняться правилам жилищного и гражданского законодательства, которые практически едины для всех.

Однако представители РСО почему-то решили додумать понятные и ясные положения закона и прочитали в очередной раз между строк, конечно же, в угоду собственным интересам. Впрочем, как всегда и уже совсем неудивительно.

РСО решили, что, раз закон не установил прямую обязанность внести изменения в договор ресурсоснабжения с управляющими организациями, значит, этого делать необязательно, и можно продолжать по старому начислять полный объем (в том числе и по нежилым помещениям) предоставляемых коммунальных услуг управляющим организациям до тех пор, пока все собственники нежилых помещений к ним не придут и не заключат договоры.

А есть и такие РСО, которые, кажется, совсем не хотят видеть изменения, и пытаются новые договоры уже с начала 2017 года заключить по старому, забыв поменять типовой договор и настаивая (читай, выкручивая руки) о заключении его с возложением на управляющие организации отмененных законом дополнительных обязательств по нежилым помещениям.
Только непонятно, каким образом в дальнейшем, при взыскании задолженности, РСО обосновывало бы свои требования к управляющим организациям на основании условий договора, противоречащих действующему законодательству?
Понятное дело, указанные действия РСО не могли не породить судебную практику, подтверждающую неправоту РСО (в очередной раз!). Но почему – то в сфере ЖКХ так установилось, что доказывать очевидные вещи нашим монополистам РСО (и не только РСО, но часто и надзорным органам) приходится в судах, да и то во многих случаях дойдя до Верховного суда.
Вышесказанное подтверждается и складывающейся судебной практикой. Например, Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-10840/2017, оставленным в силе Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом, удовлетворены требования управляющей организации по иску к РСО о внесении изменений в договор ресурсоснабжения в части исключения из договора нежилых помещений: «…В соответствии с Постановлением № 1498, с 01.01.2017 года вступили в силу изменения в Правила № 354. В силу п. 6 Правил № 354 в новой редакции поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования). Из положений вышеуказанных норм следует, что с 01.01.2017 действует иной порядок предоставления коммунальных услуг в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, согласно которому договоры ресурсоснабжения подлежат заключению потребителями тепловой энергии в нежилом помещении в многоквартирном доме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией».
Не все управляющие организации согласны терпеть бесконечный произвол доблестных «бедненьких» «малоимущих» наших РСО-вечных монополистов с подачи государства. Но очень радует то обстоятельство, что появилось немало смелых руководителей управляющих организаций, которые не боятся испортить отношения ни с кем и обращаются в суд за защитой своих прав, и осознающих при этом роль профессиональных юристов в ЖКХ и не экономящих деньги на них.
И только благодаря таким смельчакам от ЖКХ мы часто имеем положительные сдвиги и на законодательном уровне, когда правоприменительная судебная практика находит в дальнейшем свое отражение в изменениях в законе, необходимость которых, впрочем, и так была понятна большинству тех, кто непосредственно эти законы исполняет.
Но для понятия необходимости внесения таких изменений нашему государству, вечно борющемуся с «коррупцией в управляющих организациях» и часто не видящему или не желающему видеть очевидное, почему-то надо доказывать многочисленными судебными решениями.
Но тогда пришлось бы решать проблемы нашей многострадальной отрасли, а не искать козлов отпущения в виде управляющих компаний, пытаясь решить за счет них все проблемы от частенько непродуманных решений законодателя. Ведь кричать на всех углах популярное у журналистов и чиновников: «ВОРОВСТВО Ваших управляющих компаний!» намного проще, наверно…
С уважением, Ильмира Носик

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *