Утверждение схемы земельного участка

Содержание

Опытные получатели земли знают, что утверждение схемы земельного участка это способ получить участок без аукциона.

Власти часто «заворачивают» утверждение схемы земельного участка и переводят предварительное согласование в режим торгов.

Но справедливости ради надо признать, что в отказах зачастую виноваты сами заявители.

Допуская ошибки, они лишают себя возможности получить землю без торгов.

Иными словами,

приобрести участок через утверждение схемы земельного участка.

Давайте разберем основания, по которым чиновники могут отказать в утверждении схемы.

Попутно рассмотрим способы, как избегать отказов.

Утверждение схемы земельного участка имеет 5 оснований для отказа.

Все основания отказа утверждения схемы земельного участка изложены в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ.

Обратите внимание.

Помимо оснований отказа в утверждении схемы существуют основания отказа в предварительном согласовании и в предоставлении земельного участка.

В этой статье будут рассмотрены только основания отказа в утверждении схемы.

Основания отказа в предварительном согласовании и предоставлении участков будут описаны в других материалах. Если конечно данная статья будет востребована и наберет достаточно отзывов.

Утверждение схемы земельного участка застопорится если Схема не соответствует установленным требованиям.

Для начала уточним один нюанс.

Схема земельного участка может быть подготовлена в одном из 2-х видов.

  • В форме электронного документа,
  • На бумажном носителе.

В форме электронного документа схему можно сделать платно на сайте Росреестра.

На бумажном носителе схема готовится за 40 минут с помощью программы АРГО.

Ознакомительную версию программы АРГО можно скачать бесплатно на сайте разработчика.

Требования к электронной и бумажной версии схемы практически идентичны.

В этой статье рассмотрим требования к бумажному варианту схемы.

Потому что бумажный варинат дает определенное преимущество перед электронной версией.

В чем состоит преимущество?

Преимущество бумажной схемы над электронной формой заключается в следующем.

После получения вашей схемы, администрация должна опубликовать извещение о возможности предоставления участка.

К извещению должна прилагаться схема.

Если вы подаете схему в виде файла, то администрация точно ее опубликует, потому что это проще простого.

Из этого следует, что неограниченный круг лиц не только может прочитать извещение, но и по схеме определить местонахождение участка. А многие подыскивают себе участок исходя исключительно из территориального предпочтения.

Иными словами, любой желающий может ознакомиться с вашей схемой и узнать место расположения участка. Ему даже не надо поднимать зад с дивана.

Если подаете бумажный вариант схемы, то с ее публикацией у чиновников возникают небольшие сложности.

Потому что схему нужно перевести в электронный вид.

Частенько местные администрации не заморачиваются с переводом схемы из бумаги в файл для публикации.

Они просто указывают в извещении, что со схемой можно ознакомиться по такому-то адресу. Дополнительно указывают часы для ознакомления.

При такой ситуации не каждый поднимет свою любимую пятую точку. Многим лень идти в администрацию и знакомиться с бумажным вариантом схемы.

Данное обстоятельство, хоть и косвенно, но сужает круг потенциальных желающих подать заявку по вашей схеме.

А это повышает шансы проскочить 30-дневный период без встречных заявок. В результате это увеличивает шансы получить участок без торгов.

Все требования к схеме содержаться в Приказе Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. N 762.

Данный приказ подписал небезызвестный г-н Улюкаев А.В.

Полное название приказа приводить не стану.

Потому что оно очень длинное и трудно понимаемое даже с 3-ей попытки.

Какие требования к Схеме земельного участка?

При подготовке схемы размещения земельного участка учитывайте следующие документы.

  • Утвержденные документы территориального планирования.
  • Правила землепользования и застройки.
  • Проекты планировки территории.
  • Землеустроительную документацию.
  • Положения об особо охраняемой природной территории.
  • Зоны с особыми условиями использования территории.
  • Земельные участки общего пользования и территории общего пользования, красных линиях.
  • Местоположение границ земельных участков.
  • Местоположение зданий, сооружений. В том числе, размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами, объектов незавершенного строительства.

Перечень достаточно внушительный, но не такой страшный, как может показаться.

Если цель получить участок под ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводство или КФХ, то начинайте с Правил землепользования и застройки населенного пункта.

В каждом населенном пункте должны действовать свои Правила землепользования и застройки.

На сайтах местных администраций должны публиковаться данные Правила.

Если по каким-то причинам Правил на сайте нет, то надо стучаться в кабинеты чиновников. И вежливо сообщать о нарушении закона. Не забудьте добавить, что нарушение неминуемо приведет к мерам прокурорского реагирования.

В качестве приложений к Правилам найдете карты территориального и/или функционального зонирования.

На картах увидите зоны с особыми условиями. Там же есть особо охраняемые зоны, территории общего пользования и другие территории планировки.

На этих зонах и территориях формировать участок для Схемы не нужно. В противном случае, утверждение схемы земельного участка будет омрачено отказом.

Разобраться с этими зонами не сложно. Они выделяются разными цветами и поэтому хорошо различимы.

Зная географическую структуру населенного пункта, достаточно просто понять, где запретные зоны расположены.

Затем изучите Правила землепользования и застройки с целью выяснить, как на картах обозначаются зоны, на которых допускается, допустим, ИЖС если цель получить участок под строительство дома.

Обычно зоны для индивидуальной жилищной застройки обозначают символами: Ж-1, Ж-2, или Ж-3. Но могут быть и другие обозначения, поэтому не пренебрегайте чтением Правил землепользования и застройки.

На этих зонах можно формировать Схему расположения земельного участка, если нет других оснований для отказа, которые рассмотрим далее.

Чтобы состоялось утверждение схемы земельного участка укажите в ней следующие данные.

  • условный номер земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
  • проектная площадь земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
  • список координат характерных точек границы образуемого земельного участка в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости;
  • изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения (далее — графическая информация);
  • сведения об утверждении схемы расположения земельного участка: в случае утверждения схемы расположения земельного участка решением уполномоченного органа указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (приказ, постановление, решение и тому подобное), наименование уполномоченного органа, дата, номер документа об утверждении схемы расположения земельного участка;
  • в случае утверждения схемы соглашением между уполномоченными органами указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (соглашение), наименования уполномоченных органов, дата (даты), номер (номера) соглашения о перераспределении земельных участков.

Когда я готовил данный материал, то осознал простую вещь.

Если текстом детально описывать каждый пункт из перечня, то вы просто уснете при чтении.

Понять, что должно быть в схеме, и как ее сделать за несколько минут, можно не читая скучный текст, а просматривая видео.
Вкратце изложу некоторые моменты, которые должны быть указаны в Схеме земельного участка.

Как подготовить схему расположения земельного участка

Документ утверждается администрацией, на территории которой расположен испрашиваемый земельный участок. А кто же составляет схему? Действующие правила наделяют таким правом ряд субъектов. Схему может оформить кадастровый инженер или орган, уполномоченный распоряжаться земельными ресурсами. Также схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории можно подготовить самостоятельно. Разберем все варианты подробнее.

Способ №1 — подготовка кадастровым инженером (рекомендую)

Кадастровый инженер оформляет схему расположения надела на кадастровом плане без выезда на место, если в его распоряжении достаточно информации относительно объекта. В противном случае понадобится выезд специалиста и обследование участка. Инженер выезжает на место и координирует границы территории, если местоположение участка невозможно определить камерально. Результаты его измерений можно затем использовать при подготовке межевого плана в случае утверждения СРЗУ.

Если положение объекта на местности можно определить камерально и не требуется проведение топографической съемки местности, то выезд кадастрового инженера не обязателен. Стоимость услуг специалиста и сроки оформления плана в этом случае будут в несколько раз меньше.

Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис ОНЛАЙН-КАДАСТР, который присылает готовый документ в течение 2-х дней. Стоимость — 2400 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.

Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через ОНЛАЙН-КАДАСТР

Способ №2 — оформление администрацией (долго)

На районную администрацию возложена обязанность оформления схемы территории только в случае реализации земли через аукцион. Во всех иных ситуациях документ может быть представлен заинтересованной организацией или гражданином. Это значит, что все расходы ложатся на заявителя.

Цифровой документ подготавливают для межведомственного взаимодействия. Орган, который выделяет землю, готовит электронную схему и направляет ее в Росреестр. Это делается для того, чтобы до регистрации права или в течение двух лет после оформления схемы на месте описанного надела не образовался другой участок. Администрация не может требовать от заявителя представить электронную схему. В противном случае это будет нарушением закона.

Способ №3 — самостоятельная подготовка (бесплатно)

Законодательство дает любому гражданину и юридическому лицу право составить схему расположения земельного участка самостоятельно. Главным условием является соблюдение утвержденных норм оформления, а также точности определения координат границ и углов. Если у заявителя есть навыки владения графическим редактором и геоинформационными программами, то он вполне может самостоятельно составить план расположения участка. На документе не нужно ставить какие-либо подписи и печати. Хотя некоторые особо «ответственные» сотрудники администраций требуют и этого.

Сначала на сайте Росреестра нужно заказать электронную версию кадастрового плана территории (КПТ). Ее загружают в графический редактор и программными средствами обозначают границы надела. Чтобы не получить отказ, важно точно соблюдать форму обрабатываемого документа. Нельзя допускать неточности в условных обозначениях и т.п. Также следует понимать, что даже идеальное оформление полностью не застрахует от получения отказа.

Казалось бы, муниципальным органам выгодно продавать землю, но самодельные документы они принимают неохотно. Скорее всего, здесь предложат воспользоваться услугами кадастрового инженера, который быстро и грамотно составит схему территории. Но хочется ли платить за документ, когда все можно оформить бесплатно?

Проблемы при самостоятельной подготовке СРЗУ:

  1. При самостоятельном составлении плана обязательно нужно пользоваться специальными программными продуктами, ведь только они дадут требуемую точность площади и координат. Ни в коем случае ничего не делайте «на глазок» с применением циркулей, линеек и других подобных приборов.
  2. Большая проблема возникает, когда на кадастровом плане вблизи надела нет никаких границ. В таком случае определить местоположение земельного участка и «привязать» его к ориентирам будет крайне проблематично.

Однако не стоит радоваться заранее, если схему расположения надела приняли. Уполномоченный орган может отказать в ее утверждении не только из-за неточностей в оформлении. Закон также содержит ряд других причин для отказа.

Для чего нужна схема расположения земельного участка

Схема расположения земельного участка вам потребуется в следующих случаях:

  • при образовании участка с целью передачи гражданину земельного участка в аренду без проведения аукциона, либо для назначения торгов в отношении земли, находящейся в собственности государства или муниципалитета;
  • при оформлении территории с целью последующего изъятия для муниципальных нужд;
  • при выделении надела, который находится в собственности муниципалитета либо государства, путем раздела и передачи этой земли гражданам или организациям на праве аренды либо бесплатного пользования;
  • при образовании земельного участка путем перераспределения территорий, которые находятся в собственности у граждан, а также у государства или муниципалитета. Эта процедура в простонародье называется — оформление прирезки к имеющемуся участку;
  • Кроме того, схема может потребоваться при получении разрешения на строительство. В иных случаях земля выделяется уполномоченными государственными или местными органами в соответствии с проектом межевания и планировки территории.

Впоследствии составляется межевой план по созданию, разделу или перераспределению земли. На его подготовку отводится два года — именно этот период имеет силу утвержденная схема расположения участка.

Условный номер образуемого земельного участка.

Номер участка, который вы нарисуете на Схеме, состоит из двух частей.

  • номера кадастрового квартала, в котором участок будет расположен,
  • двух заглавных букв – ЗУ, которые являются аббревиатурой словосочетания – земельный участок.

Между номером кадастрового квартала и буквами ЗУ поставьте двоеточие.

Пример — 50:23:0030106:ЗУ.

Проектная площадь земельного участка.

Площадь земельного участка будет высчитана автоматически программой.

Как использовать бесплатную версию программы для составления Схемы, показано в инструкции.

Площадь участка указывается в кв.м.. а не в сотках.

Список координат характерных точек и границы земельного участка.

Для определения координат точек и границ участка достаточно сделать несколько кликов в программе.

На выбранной территории кликаете несколько раз по периметру выбранного вами участка земли и программа выдаст координаты каждой точки и нарисует границы участка.

Затем перенесите значения координат в шаблон вашей схемы.

В инструкции показано, как перенести значения координат точек на схему, чтобы она соответствовала всем требованиям.

Значения координат точек округлять до целых чисел не нужно.

Значения указываются с точностью до сотых долей, которые вам выдаст программа.

Подведем промежуточный итог.

Чтобы не получить отказ по причине несоответствия Схемы установленным требованиям целесообразно:

  • либо скрупулезно изучить Приказ Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. N 762,
  • либо использовать проверенную инструкцию по составлению схемы расположения земельного участка.

Есть еще третий вариант: заказать изготовление схемы кадастровому инженеру.

Важно только, чтобы он знал, какие требования предъявляются к схеме участка для предварительного согласования и не загнул высокую цену.

Утверждение схемы земельного участка не состоится при полном или частичном совпадения местоположения.

Если границы на схеме совпадают с ранее согласованным участком, то утверждение схемы земельного под угрозой.

Почему так привлекательно получение участка путем утверждения схемы?

Если схему утвердили, и получено постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, то возникает право в течение 2 лет получить землю без торгов. Смотрите пункт 15 статьи 11.10 ЗК РФ.

Иными словами, утвержденная схема резервирует за вами участок с правом его получения без торгов после проведения межевания.

Указанное право на участок по ранее утвержденной схеме, является основанием отказа, которое мы сейчас рассматриваем.

Если отбросить занудные юридические формулировки, то смысл сводиться к следующему:

Если составленная схема полностью или частично совпадает с местоположением участка, по которому ранее была утверждена чужая схема, и 2-х летний срок еще не истек, то в утверждении новой схемы будет отказано.

Проще говоря: кто-то встал раньше и обул «общие» тапки.

Как избежать отказа в утверждении схемы земельного участка по причине совпадения границ?

Как частенько бывает в нашей стране, параллельно существуют две реальности.

  • Первая реальность изложена в законах (как должно быть);
  • Вторая реальность объективно существующая (как есть на самом деле).

Начнем с первой реальности.

Согласно пункту 20 статьи 11.10 Земельного кодекса, после утверждения схемы земельного участка администрация должна в течение 5 рабочих дней направить схему и постановление в орган регистрации прав, то есть в Росреестр.

Сведения о земельном участке, содержащиеся в схеме, должны быть отображены на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц.

Иными словами, Росреестр должен отображать на публичной кадастровой карте границы всех участков, по которым были утверждены схемы.

При таком раскладе, избежать отказа по причине совпадения границ было бы проще простого, потому что при составлении схемы вы видите границы всех занятых участков, в том числе, тех, которые еще не сформированы, но по которым утверждены схемы.

Как все обстоит на самом деле?

Вторая реальность.

На публичной кадастровой карте не отображаются участки, по которым утверждены схемы расположения земельных участков. По крайней мере, я не находил ни одного.

Причина такого безобразия, на мой взгляд, в большей степени состоит не в том, что администрации не направляют в Росреестр утвержденные схемы. А в том, что Росреестр имеет по этому вопросу свою особую позицию.

Приготовьтесь узнать очередную чиновничью уловку по неисполнению требований Земельного кодекса.

Кто даже немного разбирается в юриспруденции или понимает иерархию нормативных актов, оценит изящество «отмазки», которую придумали в Федеральной кадастровой палате, чтобы не исполнять закон (Земельный кодекс).

Подведомственное Министерству экономического развития Федеральное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» выпустило письмо от 07 апреля 2015 года N 10-0946-КЛ.

В данном письме говорится: условный номер земельного участка, образованного в соответствии со схемой расположения земельного участка, и реквизиты решения, которым утверждена схема, вносятся в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости.

Развивая эту мысль, чиновники указывают, что сведения об участках, в отношении которых утверждены схемы, не могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости до внесения в кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоении ему кадастрового номера.

Иными словами, сведения об утвержденных схемах не попадут в кадастр и соответственно не отобразятся на публичной кадастровой карте, пока участок не будет поставлен на учет.

Но даже ежику понятно, что когда участок поставлен на кадастровый учет, нет никакой практической необходимости вносить сведения из схемы. Потому что участок и так отображается на карте, как объект недвижимости с красными границами.

Знатоки и профессионалы могут возразить, так как государственный кадастр недвижимости, как отдельный федеральный информационный ресурс, уже не существует.

Да, с 2016 года,

кадастр недвижимости объединен с реестром прав в Единый государственный реестр недвижимости).

Но от этого объединения картина не поменялась.

На публичной кадастровой карте как не было сведений из утвержденных схем, так и нет.

Примечание.

На публичной кадастровой карте в разделе Дополнительные сведения есть опция Схемы расположения земельный участков.

Если я правильно понимаю замысел разработчиков ПКК, то при выборе данной опции на карте должны отображаться синим цветом границы участков. В отношении этих участков утверждены схемы.

Однако, многочисленные проверки, в том числе, в отношении участков, по которым я сам получал утвержденные схемы, показали, что ни синим, ни другим цветом границы участков по утвержденным схемам не отображаются.

Если в ваших ситуациях удавалось находить на ПКК контуры участков по утвержденным схемам, то поделитесь находкой в комментариях.

Буду очень признателен, как и сотни читателей сайта.

В видео я показал, что отображается на территориях, по которым утверждены схемы.

Таким образом, существующая система отображения сведений на ПКК, с высокой степенью вероятности, не позволит определить: занята ли выбранная вами территория по ранее утвержденной схеме или нет.

В этом вопросе, скорее всего, придется действовать практически вслепую.

Однако, не все так плохо.

В видео я показал

3 способа проверить — занят участок чужой схемой или свободен.

Часть 1-ая.

Часть 2-ая.

Способы, показанные в видео, не могут гарантировать 100 процентное выявление всех занятых чужими схемами участков.

Потому что всегда найдется чиновник, который не направит схему или так опубликует извещение, что его никогда не найдешь.

Тем не менее, некоторые утвержденные схемы можно вычислить, и не тратить время на участки, по которым будет отказано.

Нарушение требований к образуемым участкам дескредитирует утверждение схемы земельного участка.

Требования к образуемым и изменяемым земельным участкам изложены в статье 11.9 Земельного кодекса.

Статья небольшая и содержит всего 7 пунктов.

Некоторые из этих пунктов относятся к изменяемым земельным участкам.

Поэтому для составления схемы на свободной земле с целью первичного получения участка не применяются.

Рассмотрим данное основание отказа на примерах составления схемы под ИЖС.

Первое требование.

Соблюдайте предельные размеры земельных участков.

Предельные размеры земельных участков бывают 2-х видов.

  • Максимальный размер, выше которого площадь земельного участка не допускается;
  • Минимальный размер, меньше которого участок сформировать нельзя.

Где узнать предельные размеры земельных участков?

Градостроительные регламенты содержат предельные размеры земельных участков.

Звучит пугающее, но на самом деле достаточно просто.

Градостроительные регламенты являются частью Правил землепользования и застройки.

Где найти Правила я уже рассказывал при рассмотрении первого основания отказа в утверждении схемы.

Беглого просмотра Правила достаточно, чтобы найти фрагмент, в котором указаны предельные размеры земельных участков.

На картинке изображен фрагмент из Правил.

В таблице приведены предельные размеры земельных участков всех территориальных зон.

Для зоны Ж-1, которая предусматривает индивидуальное жилищное строительство, установлены следующие предельные размеры.

  • Минимальный размер площади – 600 кв.м.
  • Максимальный размер участка — 2000 кв.м.

Таким образом, для данного населенного пункта можно составлять схему под ИЖС с площадью участка от 6 до 20 соток.

Проще говоря, чтобы не получить отказ, нужно составлять схему с площадью участка в пределах указанных значений.

Примечание.

Существуют территории, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или не устанавливается.

Таких территорий достаточно много:

  • земли лесного фонда,
  • территории, покрытые поверхностными водами,
  • земли запаса,
  • земель особо охраняемых природных территорий,
  • и другие.

Как правило, на таких территориях индивидуальное жилищное строительство не допускается.

Поэтому данные случаи малоинтересны.

Тем не менее, нужно знать, что для территорий, где не действуют градостроительные регламенты, предельные размеры участков устанавливаются отдельными законами.

Второе требование.

Границы участка на схеме не должны пересекать границы муниципальных образований и/или населенных пунктов.

Соблюсти данное требование просто.

Достаточно не залазить за границы кадастрового квартала, в котором вы формируете схему участка.

Потому что границы кадастрового квартала не могут пересекать границы муниципальных образований и/или населенных пунктов.

Иными словами, соблюдая правило не пересечения границ кадастрового квартала, вы одновременно выполняете требование о недопустимости пересечения границ муниципальных образований и/или населенных пунктов.

В программе для подготовки схемы границы кадастрового квартала выделяются жирной линией, поэтому ошибиться трудно.

Формируйте на схеме границы участка исключительно внутри кадастрового квартала, и все будет в порядке.

Избегайте пересечения границ территориальных зон, лесничеств, лесопарков.

Указанное требование, по сути, очень близко к предыдущему, которое мы рассмотрели.

При получении участка под ИЖС особо нужно обращать внимание на недопустимость пересечения границ территориальных зон.

Потому что зоны, в которых допускается индивидуальное жилищное строительство, однозначно имеют границы.

Как определить границы территориальных зон для ИЖС?

Узнать границы достаточно просто.

Нужно посмотреть на карты зонирования.

Как правило, карты являются приложением к Правилам землепользования и застройки.

На скриншоте фрагмент карты муниципального образования г. Анапа.

Территориальные зоны, обозначенные на карте, различаются по цвету, и каждая имеет свои границы.

Зона под жилищную застройку выделена желтым цветом.

При выборе места расположения участка нельзя допускать пересечения границами участка границ территориальной зоны.

Соблюдайте данное требование и избежите отказа по третьему основанию.

Схема не соответствует утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации и положению об особо охраняемой природной территории.

Утвержденный проект планировки территории, так же как и все нормативные акты, является публичным документом. Проект планировки размещают на сайте администрации.

Утвержденный проект состоит из чертежей, карт и описания.

Зачем нужен проект планировки территории?

Проект планировки определяет красные линии и размещение объектов капитального строительства.

Кроме этого, проект планировки устанавливает границы территорий объектов культурного наследия.

Проект планировки учитывает схему границ зон с особыми условиями использования и другие параметры.

Если готовите схему для получения участка под ИЖС и выбранный участок находится близко к деловым и общественным центрам населенного пункта, выходит границей на проезжую часть, то целесообразно изучить проект планировки, чтобы как минимум не пересекать красные линии.

В маленьких населенных пунктах проект планировки вообще может отсутствовать.

Отсутствие проекта планировки исключает его нарушение при составлении схемы.

Что такое землеустроительная документация?

Начнем с определения: что такое землеустройство?

Землеустройство – это мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, и т.д.

Полное определение землеустройства см. в статье 1закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 N 78-ФЗ.

Из определения следует, что землеустройство это мероприятия, то есть действия властей.

Землеустроительная документация – это документы, полученные в результате проведения землеустройства.

Иными словами, землеустроительная документация это любой документ власти, полученный в результате вышеперечисленных мероприятий.

Приведем примеры землеустроительной документации.

Виды землеустроительной документации.

  • Схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации.
  • Генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации.
  • Схема землеустройства муниципальных образований.
  • Схемы использования и охраны земель.
  • Карты (планы) объектов землеустройства.
  • Проекты внутрихозяйственного землеустройства.
  • Материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель.
  • Проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.
  • Тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Вышеуказанный перечень является открытым.

Местные и региональные власти могут вводить свои виды землеустроительной документации.

Как избежать нарушения требований землеустроительной документации?

Для начала выясните какая в принципе землеустроительная документация действует в населенном пункте.

Я использую примеры для получения земли под ИЖС.

Как найти землеустроительную документацию?

На сайте администрации найдите поле «Поиск по сайту» и поочередно вводите виды документов.

Например: схема землеустройства; карта объектов землеустройства; материалы почвенных обследований и т.д.

Если поиска по сайту нет, то вводите название документов в любой поисковик, добавляя название населенного пункта.

Затем, просмотрите найденные документы чтобы выяснить: насколько они относятся к территории, на которой вы хотите составить схему участка.

Примечание.

Материалы почвенных, геоботанических и других обследований, а также оценки качества земель помогут не ошибиться с выбором участка.

Поэтому потратить полдня на выявление землеустроительной документации на сайте администрации, не большая цена за выбор участка с качественными почвами.

Положение об особо охраняемой природной территории.

Особо охраняемые природные территории – это участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.

Особо охраняемые природные территории изымаются решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования.

Для этих территорий устанавливается режим особой охраны.

На сайтах местных администраций, в которых чиновники дружат с мозгами, есть специальные разделы по земельным вопросам.

В этих разделах, как правило, публикуются Правила землепользования и застройки, Положения об особо охраняемых природных территориях, проекты планировки территории, землеустроительная и другая документация.

Беглое прочтение данных документов позволяет определить, насколько документы относятся к той территории, где вы собрались получить участок.

Если никаких ограничивающих фактов вы не установили, то можно смело делать схему, соблюдая, в первую очередь, Правила землепользования и застройки.

Проект межевания территории на 100% исключает утверждение схемы земельного участка.

Для отдельных территорий местные власти могут утверждать проекты межевания.

Только администрация формирует участки на территориях с утвержденным проектом межевания.

Из этого следует вывод.

Если в кадастровом квартале действует проект межевания, то ищете участок в другом квартале.

Потому что утверждение схемы земельного участка зайдет в тупик.

Администрация нарезает одинаковые по размеру участки в кадастровых кварталах с утвержденными проектами межевания. Как правило, участки нарезают для предоставления на аукционах.

Участки сформированные блоками хорошо видны на публичной кадастровой карте. В таких блоках почти все участки одинаковой формы и размера.

Если видите на ПКК такие блоки, то можно предположить, что на территории действует проект межевания.

Как проверить есть ли утвержденный проект межевания?

Один из способов состоит в следующем.

Необходимо в любой поисковой системе напечатать номер кадастрового квартала.

Набирайте номер квартала, на территории которого хотите составить схему.

В результатах поиска нужно проверить наличие упоминания об утвержденном проекте межевания.

Такой же поиск желательно провести на сайте администрации.

Если нет упоминаний об утвержденнии проекта межевания территории, то с высокой вероятностью следует, что проекта межевания нет.

Однако нужно понимать, что интернет не дает 100-процентной гарантии.

Оптимистичная ситуация выглядит следующим образом.

В интернет нет упоминаний о проекте межевания.

На сайте администрации и на ПКК кадастровый квартал не содержит блоки красиво нарезанных участков.

Если картина такая, то можете делать схему участка.

Мы рассмотрели 5 оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *