Стороны в договоре субаренды

В соответствии с указаниями существующих законодательных актов есть несколько видов сделок с последующим заключением договора аренды недвижимого имущества.

Наиболее распространенным из них является его передача в наем владельцем стороннему лицу, в качестве которого выступает арендатор.

Обязательным условием является наличие права собственности у владельца недвижимости, оформленное должным образом.

Суть понятия

По своей сути договор субаренды есть официальный документ сообразно условиям, которого арендованная недвижимость сдается арендатором во временное пользование субарендатору.

Он платит арендную плату за использование недвижимого имущества, азмер которой устанавливается по договоренности сторон.

В качестве сторон договора субаренды могут выступать как юридические лица, так и физические вне зависимости от их правового положения.

Положения закона

Вопросы относительно совершения сделки субаренды предусмотрены указаниями статьи 165 Гражданского кодекса РФ.

В ее указаниях установлен круг лиц, участвующих в сделках по найму недвижимого имущества, разъяснен порядок ее проведения, сообразно которому арендатор вправе передать свои права и обязанности третьему лицу.

Собственник недвижимого имущества в соответствии с указаниями статьи 608 ГК наделен правом распоряжения, что подразумевает его сдачу в аренду.

В отдельных случаях его имущество может быть передано третьему лицу по договору субаренды, если он наделен такого рода полномочиями собственником.

В такой ситуации возникает естественный вопрос, как называются стороны в договоре субаренды?

Сообразно с указаниями ГК РФ в сделке найма арендуемой недвижимости участвуют:

  • арендатор, в качестве арендодателя;
  • субарендатор, в лице арендатора.

Совершаемая ими сделка может носить как возмездный, так и безвозмездный характер. В первом случае арендодатель сдает арендуемую недвижимость за определенную плату.

Во втором субарендатор пользуется им без внесения платы за аренду на протяжении оговоренного сторонами срока. Но в дальнейшем арендатор может пересмотреть свое решение.

Сообразно условиям договора субаренды арендодатель передает арендуемое им недвижимое имущество субарендатору за определенную плату.

Он в свою очередь принимает недвижимость, обязуясь платить арендную плату и использовать недвижимое имущество по назначению, содержать его должным образом и передать обратно по истечению срока действия договора субаренды.

Собственник недвижимости должен дать свое согласие на совершение сделки субаренды, оформленное в письменном виде.

Другие моменты

Основной проблемой совершения подобного рода сделок является отсутствие в гражданском праве и иных законодательных актах указаний, предусматривающих вопросы урегулирования отношений участников сделки с учетом ее специфики.

Договор заключается в случаях, когда недвижимость сдается на срок более одного года. Как правило, он не должен превысить срок действия основного договора аренды.

Стороны договора субаренды нежилого помещения

В сущности, субаренда есть особая форма гражданско-правового договора, в которой сторонами выступают арендатор и субарендатор.

Под выражением «нежилое помещение» подразумевается некая часть здания, предназначенная для использования его для проведения общественных мероприятий либо для осуществления какого-либо вида деятельности.

Оно может использоваться как в коммерческих целях, так и в производственных. Нежилое помещение, расположенное в жилом здании является его неразделимой частью, характеризующейся изолированностью.

Оно имеет отдельный вход, ограничивается потолком и стенами, находится в общем владении либо в чьей-то собственности. Например, если оно расположено в многоквартирном доме.

Правом его владения, распоряжения и пользования обладают все жильцы, так как нежилое помещение входит в категорию общего имущества.

Жилой недвижимости

Как правило, жилая площадь принадлежит на праве собственности конкретному физическому лицу, если он выкупил его в установленном законодателем порядке.

Но он может ее занимать по договору социального найма, заключенному с муниципальным образованием. В такой ситуации он выступает в качестве нанимателя жилой площади.

Он может сдать занимаемую им жилплощадь в аренду третьему лицу, заключив при этом договор субаренды. Нанимателем обретается статус арендодателя, а снявшее ее лицо — субарендатором.

Условия заключения сделки

Арендатор передает арендованное им недвижимое имущество во временное пользование третьему лицу, совершая при этом сделку субаренды, только при условии получения согласия владельца.

В противном случае договор субаренды признается недействительным, а сделка несостоявшейся. В ходе ее проведения заключается договор.

Основное различие сделки аренды недвижимого имущества и субаренды заключается в том, что арендатор сдает взятую им в наем недвижимость.

В сложившейся ситуации участники сделки увеличивается до трех лиц, заинтересованных в ее совершении. Данное обстоятельство в некоторых случаях осложняет исполнение принятых ими обязанностях.

Срок действия договора субаренды не может быть изменен, потому что сообразно указаниям статей 610 и 611 ГК РФ предусматривается условиями, заложенными в него по договоренности заинтересованных сторон.

Правила составления документа

К договору субаренды применяются правила заключения договора аренды, которые утверждены законодателем указаниями гражданского права.

Не исключается вероятность применения нормативов, предусмотренных иными правовыми актами.

Обязательным условием при заключении договора субаренды является наличие письменного согласия владельца недвижимого имущества.

Оно оформляется в виде отдельного соглашения, которое прилагается к договору субаренды. Норма предусмотрена указаниями статьи 421 ГК РФ.

Но не исключается вариант внесения записи в договор аренды, что владелец не возражает о сдаче в аренду недвижимости арендатором.

Форма и содержание договора субаренды схожи с формой и содержанием основного договора.

Его пояснительная часть делится на отдельные разделы, каждый из которых предусматривает определенные арендатором и субарендатором условия. В заголовок вписывается название договора, его регистрационный номер.

Во вводную часть вносятся персональные данные участников договора, их полномочия, дата его составления и место его подписания с указанием юридического адреса.

В его содержании, представленной основной частью указывается:

Предмет договора его целевое назначение, передаваемая в пользование площадь, основные характеристики
Обязанности сторон договора размер арендной платы, условия оплаты
Ответственность сторон срок действия договора, условия его досрочного расторжения. Если срок не указан, то он расценивается как неопределенный
Прочие условия, которые предусматривают мнения сторон относительно отдельных вопросов аренды также реквизиты сторон, их юридические адреса, контактные данные, адрес электронной почты

Договор субаренды подписывается сторонами, проставляется дата его подписания. Он скрепляется печатью арендатора.

Регистрация соглашения

В соответствии с нормативами действующих законодательных актов договор субаренды, заключенный на срок более одного года подлежит обязательной регистрации.

Она осуществляется федеральным казенным предприятием Росреестр на основании заявления сообразно указаниям статьи 425 ГК РФ. К нему прилагается ряд документов, включая договор субаренды.

Если он не будет зарегистрирован в установленном законодателем порядке, то переходит в разряд недействительных договоров.

В сложившейся ситуации субарендатор теряет гарантии на обеспечение защиты его прав и интересов в законном порядке.

Если договор аренды будет досрочно прекращен, то договор субаренды теряет свою значимость, а срок его действия тоже прекратится. Он подлежит аннулированию при признании договора аренды в качестве недействительного.

Новая редакция Ст. 615 ГК РФ

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к Ст. 615 ГК РФ

Судебная практика.

Пункт 2 ст. 615 ГК не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Из всех правомочий арендатора особый интерес вызывает конструкция перенайма. Перенаем — это прекращение договора аренды с одновременным заключением нового договора на тех же условиях с новым арендатором. Специфика этого способа расторжения договора заключается в том, что арендодатель (если в договоре уже содержится принципиальное разрешение на перенаем) просто ставится в известность о смене арендатора, т.е. на выбор арендатора повлиять не может. Новый арендатор, со своей стороны, принимает имущество с обременениями, установленными прежним арендатором.

Судебная практика.

При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Кто является арендатором?

По статье 606 Гражданского Кодекса между двумя сторонами составляется договор аренды, согласного которому имущество передается от одного лица к другому во временное пользование за определенную плату. Лицо, которое получает имущество во владение, называется арендатором, а которое сдает в аренду – арендодателем. Ими могут выступать граждане, которым исполнилось 18 лет, а также юридические лица.

В договоре аренды указывается в обязательном порядке сумма арендной платы, а также срок аренды.

Обязанности арендатора

При заключении арендного договора арендатору стоит знать о своих обязанностях:

  • Вовремя производить оплату оговоренной суммы аренды, поскольку иначе придется платить штрафы за просрочку, что также указывается в договоре аренды. К тому же если допустить просрочку в 2 и более арендных платежей, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Конечно, все долги придется оплатить, иначе арендодатель может обратиться в суд.
  • Отвечать за сохранность объекта, полученного в аренду. Если в результате пользования объекту был нанесен ущерб по вине арендатора, он обязан возместить собственнику весь ущерб. Если речь идет о полном уничтожении объекта аренды, необходимо будет оплатить всю рыночную стоимость.
  • Вернуть объект владельцу после того как истечет срок аренды, иначе придется оплатить штраф. Арендодатель при этом имеет право подать в суд.

Права арендатора

Наряду со своими обязанностями, арендатор должен знать о своих правах:

  • Получить в аренду пригодный для эксплуатации объект, реальные характеристики которого будут соответствовать характеристикам, указанным в документации. Если не соблюдается данное право, арендатор может потребовать у владельца уменьшить суммы арендной оплаты или расторгнуть договор. Если арендатор получает по вине арендодателя убытки, должен получить компенсацию.
  • Получить полную компенсацию, если арендодатель по собственному желанию расторгает договор аренды, причем без согласия арендатора или при отсутствии нарушений с его стороны.

Риски арендатора

Арендатор является стороной денежного договора, и он должен принимать во внимание следующие риски:

  • Заключить сделку с лицом, не имеющим юридических полномочий сдавать имущество в аренду. Это является одним из наиболее распространённых способов мошенничества.
  • Получить в аренду непригодный или поврежденный объект.
  • Завершить срок аренды раньше оговоренного по требованию арендодателя.
  • Потерять средства, вложенные в ремонт или облагораживание арендуемого объекта, поскольку по окончанию срока аренды арендодатель может отказаться продлить срок аренды.

Чтобы минимизировать риски, при заключении договора аренды стоит воспользоваться помощью юристов.

Арендаторы земельных участков

Арендатором земельного участка могут быть признаны граждане, их сообщества, иностранцы, акционерные общества, различные организации, лица без гражданства и т.д. Лицо, признанное арендатором земельного участка, согласно современному законодательству имеет следующий набор прав:

  • Использование для хозяйственных нужд полезных ископаемых и других угодий без права на их продажу.
  • Самостоятельное хозяйствование на земле, отведенной для аренды.
  • Возможность возведения различных построек для хозяйственных и других нужд, если данное право предусматривается в договоре с арендодателем.
  • Использование арендуемого участка земли для любых хозяйственных нужд без возможности продажи.
  • Возможность сдавать арендованную землю в субаренду, если данная возможность предусматривается договором.

В права арендатора входит возможность продлевать период аренды, расторгать договор досрочно или передавать права на аренду в залог.

Главной обязанностью арендатора становится необходимость действовать лишь в соответствии с заключенным договором и современным законодательством. В случае если это правило не будет соблюдаться, арендодатель вполне может расторгнуть договор.

Рекомендуем также ознакомиться со статьей – Как арендовать землю у государства.

Якорные арендаторы

Якорным арендатором может называться как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, именно это лицо владеет значительной площадью от торгового комплекса (не менее 5-15% от всего пространства). Соответственно, именно на якорного арендатора ложится обязанность привлечения наибольшего числа покупателей. На сегодняшний день термин «якорный арендатор” активно используется в торговой недвижимости.

Для того чтобы лучше разобраться в данном понятии и его особенностях, следует обратиться к представленной ниже классификации, согласно которой принято распределять торговую недвижимость:

  1. Торговые центры микрорайона. Это небольшие ТЦ, площадью не больше 3000 кв. м. Якорного арендатора в таком месте может не быть вообще.
  2. Торговые центры района. В данной категории представлены уже более крупные торговые площади размером до 10 000 кв. м. Чаще всего, в роли якорного арендатора выступает либо аптечная сеть, либо продуктовый супермаркет.
  3. Торговые центры округа. Здесь задействуются еще более крупные площади – до 20 000 кв. м. В среднем аудитория данных ТЦ составляет порядка 150 000 человек. Обычно якорными арендаторами здесь могут быть продуктовые супермаркеты и различные промышленные универмаги (очень часто крупные отделы с товарами для детей).
  4. ТЦ суперокружного типа. Очень крупные магазины, рассчитанные на торговую площадь до 30 000 кв. м. Обычно якорные арендаторы аналогичны с якорными арендаторами окружных ТЦ.
  5. Торговые центры региона. Огромные торговые площади, в сумме составляющие до 45 000 кв. м. Здесь могут располагаться 1-2 якорных арендаторов, представленных в виде крупных универмагов с богатым ассортиментом разнообразных товаров. Площадь, занимаемая этими арендаторами, не может быть меньше 4500 кв. м.
  6. Специальные ТЦ. Отличительная особенность данных ТЦ заключается в том, что все товары в них, как правило, представлены в одной специальной категории. Эту категорию и задает якорный арендатор своим ассортиментом товаров. Отметим, что площадь данного вида ТЦ может составлять от 3 000 кв. м. до 100 000 кв. м.

Якорных арендаторов называют «лицом” торгового центра, именно поэтому к их выбору относятся тщательно и внимательно. На настоящий момент схема построения ТЦ с использованием якорных арендаторов наиболее популярна во всем мире.

Ротация арендаторов

К основным значениям слова ротация относятся смена, чередование. Ротация арендаторов представляет собой неизбежный процесс в коммерческих структурах, двигателем которого является движение вперед, постоянное развитие, направленность на перемены. Согласно современной статистике, порядка 10% арендаторов сегодня подвержены ротации.

Для застройщика высокий уровень ротации плох, так как он воздействует на стабильность дохода. Для арендатора он также, безусловно, плох, поскольку влияет на рынок сбыта и возможности дальнейшей деятельности.

Снижением уровня ротации должен заниматься, в первую очередь, застройщик. Для этого ему потребуется грамотно подбирать арендаторов. Так, например, если 5 торговых площадей отдать разным арендаторам с одинаковым типом продукции, как минимум, один из них будет подвергнут ротации.

Также крайне важно регулировать стоимость аренды, поскольку если она окажется невыгодной, то рано или поздно арендатор расторгнет контракт. В результате, получается, что для обеих сторон важно анализировать и грамотно подбирать как уровень деятельности, так и то, насколько для него подойдет то или иное помещение.

Видео: Правила аренды и субаренды

Закон предусматривает особые правила как для арендаторов, так и для субарендаторов. Соблюдение этих правил благотворно сказывается на сотрудничестве и позволяет расширять пространство для ведения бизнеса и реализации личных хозяйственных нужд. Более подробно о законодательной базе данного вопроса в следующем ролике:

Итак, арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, которое заключает с арендодателем соглашение на использование его имущества за установленную арендную плату. Во избежание разногласий, арендатору стоит соблюдать все условия, предписанные в договоре с владельцем имущества.

Стороны сделки субаренды нежилого помещения

По сути, субаренда представляет собой вид юридической сделки, сторонам которой выступают первоначальный арендатор и последующий арендатор.

Зачастую предметом такого договора является нежилые помещения – такие помещения в здании, которые предназначены для ведения коммерческой деятельности (торговли, офисов, ателье, парикмахерских, складов, пунктов выдачи заказов и др.)

Также нежилые помещения могут предназначаться для промышленных задач. Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то оно является его составной частью, но считается отдельным объектом недвижимости.

Критериями признания нежилого помещения отдельным объектом являются:

  • у такого помещения должен быть отдельный вход;
  • площадь помещения имеет установленные границы в виде стен, потолка, пола;
  • право собственности на него зарегистрировано в ФКП Росреестр.

В случае расположения нежилого помещения в жилом многоквартирном доме, правом долевой собственности на него могут обладать все жители дома.

Жилой площади

В большинстве случаев, жилые помещения являются частной собственностью определенного гражданина, в случае если он владеет им по надлежащему правовому основанию.

Жилье может быть предоставлено на основании договора соцнайма, оформленному с органом местного самоуправления. В этом случае он является квартиросъемщиком квартиры или комнаты.

Он имеет право на сдачу жилого помещения другому лицу, оформив с ним сделку субаренды. В итоге наниматель становится арендодателем, а третье лицо, снявшее жилье, получает права субарендатора.

Обязанности заинтересованных лиц

Договор субаренды вступает в законную силу сразу после его подписания и регистрации в РФКП Росреестр, о чем отмечено в указаниях статьи 425 ГК РФ. Вместе с ним возникают обязанности у участников сделки, которые его подписали.

Арендатор обязан передать недвижимое имущество субарендатору, ознакомив его перед этим с правилами пользования.

Соответственно условиям договора аренды он должен использовать взятую в наем недвижимость, следуя им. Если в договоре не обозначены условия пользования, то он должен использовать ее строго по назначению.

При этом он обязан содержать арендуемую недвижимость надлежащим образом в соответствии с требованиями, предъявляемыми к ней.

В противном случае арендодатель имеет право расторгнуть с ним заключенный договор аренды, истребовать возмещения понесенных им убытков.

Обстоятельство налагает некую ответственность на субарендатора, которому передается во временное пользование арендуемая недвижимость. При этом у него по отношению к арендатору возникают обязанности.

В их число входят:

Строгое соблюдение условий договора субаренды осуществление своевременной оплаты за аренду
Использование недвижимого имущества по его назначению и содержать на должном уровне
Обеспечение исправного состояния инженерных сетей и систем которые подведены к недвижимости, устранение их неисправности, соблюдение нормативов пожарной безопасности
Возмещение понесенных арендатором убытков образованных вследствие аварийных ситуаций с непредвиденными последствиями
Уведомление арендатора о расторжении договора субаренды за месяц до намеченного срока

Субарендатор несет ответственность за совершенные им действия перед государственными органами:

Исполнительной власти которые выдали допуск на осуществление коммерческой или производственной деятельности
Надзора в чьи обязанности входит осуществления контроля над исполнением нормативов законодательных актов

Если субарендатор пожелает произвести перепланировку недвижимого имущества либо реконструировать его, то он должен получить согласие арендатора.

О расторжении договора субаренды он должен уведомить арендатора в установленный законодателем срок.

На что следует обращать внимание при заключении контракта

Как показывает практика, согласие на сдачу в наем собственника недвижимого имущества прописывается в договоре аренды.

Данное обстоятельство позволяет арендатору распоряжаться им на свое усмотрение, что в некоторой степени представляет опасность для арендодателя.

Он лишен возможности контролировать ситуацию в полной мере, проверить субарендатора относительно использования его владений.

Хотя такое положение дела выгодно для арендатора. многие арендаторы пользуются своим правом распоряжения чужой собственности, извлекая для себя некую прибыль.

Но нужно помнить, что ответственность за переданное в аренду недвижимое имущество перед его собственником, являющегося арендодателем, остается за арендатором. Норма заложена в указаниях статьи 615 ГК РФ.

И в заключение необходимо отметить, что согласие арендодателя, выраженное в договоре аренды на осуществление сделки субаренды без указания предельного ее срока, позволяет арендатору действовать без получения отдельного разрешения.

Он может сколько угодно и кому угодно сдавать недвижимое имущество в период действия договора аренды.

Такого рода высказывание было опубликовано в информационном письме Высшего суда «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Оно было опубликовано 11 января 2002 года за номером 66.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *