Со скольки лет можно стать собственником квартиры

Содержание

Источник фотографии

«РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях оформления недвижимости на несовершеннолетних и возможностях ее продажи

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Как оформить недвижимость на ребенка

Оформление производится по стандартному порядку согласно правилам Российского законодательства. Разница заключается в том, что все действия выполняются законными представителями несовершеннолетнего – родителями или опекунами. А вот в документах владельцем прописывается непосредственно ребенок.

На первом этапе продавец должен представить следующие документы:

  • Свидетельство о собственности на недвижимость;
  • В случае наличия нескольких владельцев, нотариально заверенное согласие всех собственников;
  • Выписку из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире);
  • Выписку с лицевого счета;
  • Справку из БТИ;
  • Копию кадастрового паспорта.

Следующий этап – подписание договора купли-продажи квартиры. В пункте ФИО покупателя прописываются данные ребенка, а также данные законного представителя — родителя/опекуна, предоставляющего интересы несовершеннолетнего.

Договор можно заключить в простой письменной форме, заверить у нотариуса или воспользоваться услугами агента по недвижимости.После подписания документа оформляется акт приема-передачи квартиры.

После получения документов оплачивается госпошлина, и пакет передается в регистрирующий орган для оформления недвижимости. Через определенное время (как правило, через 30 дней) опекуны получают свидетельство о праве собственности. В документе субъектом права будет значиться ребенок.

Оформление

В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка

Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Законодательная база

Все нюансы продажи квартиры, с зарегистрированным на её территории несовершеннолетним лицом, регулируются рядом законов:

  • Федеральный закон об обязательной приватизации № 1541-1, вступивший в силу 4 июля 1991 года;
  • Конституция РФ;
  • Семейное право;
  • Гражданское право;
  • Закон «Об опеке и попечительстве» № 48, вступивший в силу 24 апреля 2008 года.;
  • Жилищное право;
  • Дополнительные акты муниципалитета.

Важно. Незаконное осуществление сделки, ущемляющей права несовершеннолетнего сына или дочери, может быть обжаловано в суде. При этом сделка признается недействительной, а на всех её участников возлагается административная или уголовная ответственность.

Права родителей

Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Оливия» Андрей Лихачев:

Закон не ограничивает правоспособность детей: они так же, как и взрослые, с самого рождения могут иметь в собственности объекты недвижимости и иное имущество. Право собственности у малолетних может возникнуть при принятии наследства, в связи с участием в приват изации муниципального имущества либо из обычных сделок. До достижения ребенком 14 лет сделки совершаются от его имени законными представителям и, а после и до совершеннолетия крупные сделки могут совершаться детьми самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов.

Дарителю необходимо хорошо подумать, прежде чем заключать такую сделку. Ее последстви ем станет переход права собственности и, соответственно , утрата дарителем прав на подаренную квартиру. В последующем одаряемый сможет свободно распоряжаться этим объектом недвижимости, передать его в залог, продать или подарить третьим лицам.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Почему оформляется недвижимость на несовершеннолетнего

Часто российские граждане, покупая недвижимое имущество, оформляют его на собственного несовершеннолетнего ребенка. Законодательно в таком действии препятствий нет. Однако мотивация у родителей бывает разная.

Одни хотят обеспечить свое чадо жильем на будущее, если случится что-то непредвиденное. Разумеется, делать что-либо с имеющейся собственностью несовершеннолетний владелец не сможет до восемнадцатилетия. До этого все права по распоряжению недвижимостью возлагаются на взрослых, представляющих его интересы.

Важно! Продажа и любой вид отчуждения жилплощади, находящейся в собственности несовершеннолетнего, невозможно без согласия опекунского совета. Поэтому родители могут быть уверенны, чтобы с ними не произошло, ребенок будет устроен.

Недостаток такого шага в том, что при желании продать жилье, сдать или что-то еще сделать, потребуется убеждать опеку дать на это согласие. Государство в этом вопросе придерживается строгих правил, стремясь уберечь несовершеннолетних от ущемления их законных прав.

Еще одна причина, по которой переписывают квартиру на детей – это возможность избежать деления общего состояния в результате развода. По закону, все совместно нажитое должно делится в равном соотношении. Только в расчет не берется собственность, принадлежащая несовершеннолетним членам семьи.

Подобный шаг делают те, кто стремится ускользнуть от кредиторов. Обычно так подстраховываются, если вдруг при взятии крупного займа не будет возможности его возвращать. Несмотря на долг у заёмщика, кредитные учреждения не имеют право посягать на имущество других лиц.

Правовое обоснование

Может ли быть собственником квартиры несовершеннолетний ребенок, зависит от родителей и других его представителей, так как по законодательству это не воспрещается. На территории РФ дети имеют равные права с взрослыми. Несмотря на это, они автоматически не могут числиться собственниками недвижимости, принадлежащей родителям. Прописка в квартире или доме дает право только на проживание

В каких случаях человек, которому еще не исполнилось 18, может быть владельцем жилого объекта:

  • куплен и оформлен на его имя;
  • подарен;
  • после прохождения приватизации;
  • получен по наследству.

При записи жилья на несовершеннолетнего следует взять во внимание разграничения по возрасту:

  • малолетние – до 14 лет (ст. 28 ГК РФ);
  • подростки – те, кому 14-18 лет (ст. 26 ГК РФ).

Права у каждой категории разные. Первые считаются не дееспособными (не способными осознавать своих интересов и принимать самостоятельно решения), поэтому они не участвуют в сделке. От них действуют полномочные представители.

Справившие четырнадцатилетие, вправе участвовать в процедуре купли квартиры — ставить подпись в договоре. Ограничения в том, что письменное одобрение на подобные действия должно быть получено от взрослых представителей.

Необходимые документы

Для проведения сделки по приобретению недвижимости, в которой участвует несовершеннолетний гражданин, требуется собрать следующие документы:

  • детское свидетельство о рождении или паспорт;
  • паспорта представителей;
  • бумага, подтверждающая право собственности на квартиру;
  • технический и кадастровый паспорт на отчуждаемую жилплощадь;
  • документальное обоснование перехода недвижимости в собственность ребенка (договорное соглашение по купли-продажи, дарственная, завещание);
  • заявление для регистрации права собственности с подписью ребенка либо уполномоченного лица;
  • выписка о численности прописанных людей в квартире;
  • квиток о перечислении госпошлины, в размере 2000 руб.

Совет! Это ориентировочный перечень документов. Более точный список рекомендуется предварительно узнавать в Росеестре или пунктах МФЦ.

Процесс оформления

Процедура отчуждения жилплощади в сторону несовершеннолетнего зависит от вида сделки. Наиболее простым вариантом является дарение. Последовательность действий будет такой:

  1. Прежде всего, следует получить согласие от законного представителя на принятие в дар объекта.
  2. Необходимо составить у нотариуса дарственную на имя недееспособного лица. При этом обязательно надо обозначить, что интересы ребенка представляют мама (папа) или опекуны.
  3. Дальше потребуется в договоре дарения поставить подписи и заверить нотариусом.
  4. После этого документы отдают на регистрацию по переходу собственности в пользу одариваемого.

Если недвижимость отчуждается в ходе приватизации, то сначала всем потенциальным участникам предстоящей сделки необходимо написать официальный отказ от приватизируемого жилья. После сдачи требуемого пакета документов в соответствующую инстанцию, ожидают ответа. При положительном исходе следует заключение договора по приватизации на имя ребенка. Заключительным шагом станет регистрация прав собственности на нового владельца.

Справка! Когда не все проживающие в квартире пишут отказ от участия в приватизации, то ребенку разрешается выделить долю. Это можно сделать только после завершения процедуры.

Оформление недвижимого объекта на ребенка в результате покупки ничем не отличается от обычной процедуры. Нет необходимости запрашивать разрешение у опеки. В договоре в качестве правообладателя следует записать ребенка, права которого реализуются законными представителями.

Теперь ясно, может ли ребенок стать собственником квартиры. Оформить жилую площадь на несовершеннолетнего нетрудно, но стоит заранее учитывать различные нюансы дальнейшего владения и распоряжения. Юристы утверждают, что так делать, желательно, в крайнем случае. А обеспечить будущее ребенка рациональнее через составление завещания.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Имеет право с момента рождения (ст.17 ГК РФ)

Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Спасибо за объяснение!

— Здравствуйте уважаемый посетитель, по сути уже с рождения он может им стать. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

— Я хочу подарить внучке квартиру. Ей сейчас 17 лет. С какого возраста ребенок может владеть недвижимостью?

В России нет ограничений по возрасту, с которого человек может владеть собственностью, поэтому подарить квартиру можно даже новорожденному, а вот полноценно распоряжаться имуществом можно только с 18 лет.

В случае, если Вы являетесь единственным собственником недвижимости, то в простой письменной форме можно заключить договор дарения с внучкой и ее законным опекуном, который также должен подписать документ. Если собственность находится в коллективном владении, потребуется нотариальная сделка. Также вопросы может вызвать ситуация, когда в квартире, которую Вы собираетесь подарить, прописаны другие несовершеннолетние дети. Такая ситуация требует более тщ ательного разбора с юристом. Еще один важный момент: согласно п. 18.1 ст . 218 Налогового кодекса, сделки дарения с близкими родственниками, коей является для В ас В аша внучка, не облагаются подоходным налогом.

Документы

Совершение любых операций с квартирой, в которой числятся маленькие дети, невозможно без одобрения сотрудников отдела опеки.

При совершении первого визита сотрудникам социальной организации требуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта двух ответственных за детей людей (родители, опекуны, попечители);
  • Свидетельства или паспорта всех несовершеннолетних граждан, зарегистрированных на территории недвижимого объекта, подлежащего продаже;
  • Свидетельство, подтверждающее заключение или расторжение брака;
  • Предварительный договор о купли-продажи;
  • Доверенность о выделении детям долей, заверенная нотариусом;
  • Технический паспорт и ЕГРП прежней квартиры;
  • Квитанция об оплате пошлины.

Далее, заявка отправляется на рассмотрение, которое длится в течение 3-10 рабочих дней.

Перечень основных документов периодически изменяется. Рекомендуется предварительно запросить актуальную информацию в отделе опекунства по месту регистрации.

Что делать при отсутствии одного родителя?

Если супруг не согласен на продажу квартиры или его месторасположения неизвестно, то совершение сделки возможно только с вмешательством правоохранительных органов. По решению суда 2 родитель может быть лишен родительский прав или признан без вести отсутствующим. Так, его присутствие при продаже квартиры не обязательно.

Важно. При предоставлении недостоверных документов работники отдела опеки выносят отрицательное решение по рассмотрению дела.

В каких случаях органы опеки запрещают продавать квартиру?

Существует ряд случаев, при наступлении которых переезд на малыша на новое место жительства будет невозможен:

  • Мать или отец не планирует выделять для него долю и прописывать его. В таком случае, речь идет об очевидных нарушениях прав маленького гражданина, опека никогда не одобрит проведение подобной махинации.
  • Квартира была передана по наследству малышу. Её продажа будет невозможной до тех пор, пока он не вступит в наследство.
  • Родитель планируют приобрести квартиру в новом проекте, которые не достроен более, чем наполовину.

Сотрудники социальной организации, занимающейся защитой прав несовершеннолетних граждан, выносят решения сугубо в индивидуальном порядке. Если им покажется, что приобретаемый объект непригодный на проживания, то будет вынесен отрицательный вердикт.

Условием для отказа может являться переезд из благоприятного района в неблагоприятный. Например, переезд из города в сельскую местность.

Переписать малыша из квартиры в частный дом можно, только если в нем проведены необходимые коммуникации (газ, свет, вода); в нем можно прописаться; в доступности от него располагаются детские сады и школы.

Особенности сделки с квартирой

В стандартной процедуре оформления существуют некоторые особенности исходя из того, является малыш собственником или нет.

Когда ребенок является собственником?

Процесс официального перемещения несовершеннолетнего собственника из одной жилой площади в другую состоит из четырех этапов:

  1. Получение разрешение в отделе опекунства по месту прописки малыша или малышей, не достигших 18 лет;
  2. Составление договора о купли-продажи недвижимого объекта и подписание его в двухстороннем порядке: продавец-покупатель.
  3. Предоставление продавцом право на пользование квартирой, передаче покупателем денежных средств.
  4. Электронная регистрация в Росреестре.

Важный момент. Ребенок, уже получивший удостоверение личности, приобретает право собственной подписи. Обязательным условием является его согласие на продажу собственных долей.

Когда ребенок не является собственником?

Если малыш зарегистрирован в пределах недвижимого объекта, объекта, но не является его собственником, то процесс его продажи заметно облегчается. В этом случае, не необходимости запрашивать разрешение в отделе опекунства и попечительства.

Процедура оформление состоит из пяти основных этапов:

  1. Следует снять ребенка с регистрационного учета.
  2. В один день прописать его в другой недвижимый объект. Если квартира не куплена, то можно зарегистрировать его у родственника на определенное время.
  3. Составление договора о купли-продажи недвижимого объекта и подписание его в двухстороннем порядке: продавец-покупатель.
  4. Предоставление продавцом право на пользование квартирой, передаче покупателем денежных средств.
  5. Электронная регистрация в Росреестре.

Отрицательный момент подобной сделки заключается в том, что практически все покупатели отказываются приобретать недвижимость, в которой зарегистрирован несовершеннолетний жилец. Связано это с возможным наступлением проблем после её приобретения.

В некоторых семьях родственники также не идут на уступки и не прописывают малыша к себе, боясь за то, что впоследствии выписать его будет проблематично.

Продажа квартиры при условии, что ребенок не является долевым владельцем, обременена правилами:

  • Новая квартира должна содержать в себе равное или большее количество квадратных метров, нежели предшествующая.
  • Не должно быть уменьшено количество квадратных метров на одного члена семьи.
  • По закону запрещено, чтобы ребенок был прописан в квартире один.
  • Малыш не может быть зарегистрирован один, в обязательном порядке он должен быть прикреплен к прописке отца или матери.

Если сделка была осуществлена незаконной и по её результатам были нарушены права несовершеннолетнего гражданина, то на судебном заседании она будет признана недействительной.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

Для того чтобы подарить жилье внучке, собственнику необходимо составить договор дарения (дарственную), который послужит основанием для передачи недвижимости. При получении квартиры в дар несовершеннолетняя должна поставить свою подпись в договоре дарения. Помимо этого, ее родителям также необходимо подписать дарственную и дать согласие на совершение сделки. Затем для перехода права собственности документ следует зарегистрировать в Росреестре .

Замечу, что в некоторых случаях недвижимость лучше не дарить, а завещать. Дело в том, что при дарении жилья право собственности переходит к другому лицу и даритель уже не может передумать. А после написания завещания владелец квартиры может еще бессчетное количество раз изменить свое решение.

Продажа

В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля

Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *