Риски при покупке доли в квартире

Долей в жилом помещении называется некоторый процент от общей площади, оформленный по закону. Такая форма собственности отличается от совместного владения тем, что совладельцы определяют размер части, принадлежащей каждому. Сложными считаются продажа и покупка доли в квартире: риски и проблемы, связанные с этой процедурой, считаются максимальными среди сделок с недвижимостью.

Определение стоимости доли

Цена на долю в квартире складывается с учетом следующих параметров:

  • смежность и изолированность комнат;
  • размер доли;
  • наличие ремонта и общее состояние жилой площади;
  • социальный статус совладельцев и отношения с соседями.

Итоговая стоимость недвижимости формируется путем определения средней цены за 1 кв. м в конкретном районе и умножением ее на площадь части квартиры. На изолированные комнаты наблюдается повышенный интерес со стороны покупателей.

Заключение договора

Когда все ключевые моменты были соблюдены, составляется договор купли-продажи доли квартиры. Этот акт закрепляет факт передачи прав собственности на долю. Соглашение должно точно соответствовать действующему законодательству РФ. Составляется оно обязательно в письменной форме и заверяется подписями сторон. Для действительности договора достаточно соблюдения простой письменной формы. В контракте прописываются все существенные условия совершения сделки:

  1. Стороны.
  2. Предмет договора.
  3. Стоимость доли.
  4. Отказы других дольщиков.
  5. Документ, подтверждающий право собственности продавца на долю.

Отличия долевой собственности

Один объект недвижимости может быть закреплён за несколькими собственниками по-разному:

  • совместное владение: жилплощадь по документам закреплена за одним человеком, но по факту собственников два, так как они оба участвовали в приобретении. Например, квартира, купленная супругами: продать или поменять её возможно только с согласия обоих;
  • доли, выделенные в натуре, иным словами, «коммунальная» квартира: площадь документально разделена на несколько объектов, каждый собственник платит за свою комнату по специальному счёту в коммунальных службах и имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению (однако, при продаже он обязан сначала получить от остальных собственников отказ от преимущественного права покупки);
  • долевое владение: каждый владелец имеет документ на свою часть квартиры, при этом объект недвижимости остаётся единым. Обычно часть обозначается в процентах: половина, треть, четверть. У доли нет материального выражения в виде конкретной комнаты. Это незримая часть, подтверждающая, что владелец вложил свои деньги в покупку или получил её в дар.

Долю можно продать, обменять, подарить.

Для покупателя эта сделка связана с большим количеством рисков и подводных камней.

Правила покупки доли

Есть несколько обязательных условий, без соблюдения которых в сделке купли-продажи может быть отказано, либо она будет легко признана недействительной.

Документальное оформление

Для начала долевое право должно быть зарегистрировано в Росреестре. При совместном владении продать свою часть не получится: прежде право нужно оформить. Основаниями для регистрации в Росреестре могут быть:

  • свидетельство о праве на наследство. Квартира, доставшаяся наследникам, будет поделена между ними в равных долях, если они сами не решат вопрос по-другому до дня закрытия наследственного дела. Получив свидетельство о наследовании, человек может оформить его в Росреестре, и тогда он будет записан в ЕГРП как собственник доли;
  • совместная покупка квартиры. В момент, когда несколько человек вскладчину приобретают жильё, они могут выбрать, как его зарегистрировать: на одного человека или за каждым закрепить долю. Это касается и покупки жилья супругами: тогда их имена будут фигурировать не только в договоре купли-продажи, но и в ЕГРП;
  • договор дарения. Если жилое помещение было подарено нескольким лицам одновременно, они становятся собственниками каждый своей доли, как в случае с получением наследства;
  • договор купли-продажи. Собственник может продать часть квартиры другому лицу. В договоре купли-продажи прописывается процент от общей площади, который по праву ему переходит. Этот договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Главное – чтобы собственник доли был отражён в данных Единого Государственного Реестра Права. Только в этом случае он может распоряжаться своим процентом от квартиры.

Опасность для покупателя: мошенник может предложить выкупить его часть квартиры, хотя не является собственником ни доли, ни всей жилплощади.

Способ избежать проблему: покупатель должен получить выписку из ЕГРП о том, что продаваемая часть квартиры действительно находится во владении продавца.

Личность продавца

Долю в квартире может продать лицо:

  • совершеннолетнее;
  • дееспособное;
  • не находящееся под давлением.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему, сделка может быть осуществлена только с согласия его законного представителя (родитель, опекун) и органов опеки. Последние следят за тем, чтобы сделка не оказалась невыгодной для ребёнка.

Опасность для покупателя: если покупку удаётся оформить без разрешительной бумаги от органов опеки, позже сделка может быть признана недействительной.

Способ избежать проблему: требовать предъявления документов из опеки, если собственник – несовершеннолетнее лицо.

Под дееспособностью понимается возможность контролировать свои действия и отвечать за поступки. Если человек в момент продажи находился в состоянии аффекта, не был достаточно адекватным, а так же если на его решение влияли другие лица (угрозами, шантажом), сделка может быть признана недействительной. Главное – предоставить судье доказательства этих фактов.

Опасность для покупателя: мошенники нередко используют эту схему – продают свою долю, а затем доказывают свою недееспособность.

Решением суда сделка признаётся недействительной, продавца обязуют вернуть полученные деньги, но если они уже потрачены, сделать это будет практически невозможно. Вместо вложения денег покупатель доли теряет время и лишается денег.

Способ избежать проблему: все этапы сделки производить в присутствии нотариуса. Не совершать покупку при наличии любых сомнений в добропорядочности продавца. От сомнительной сделки лучше отказаться сразу.

Общие положения

Покупка жилья – один из самых важных моментов в жизни человека. Это затратное мероприятие, оформление которого может нести в себе некоторые риски и неожиданности. Когда не хватает средств на покупку квартиры целиком, возникает необходимость приобретения доли. От правильности оформления сделки и регистрации прав собственников, зависит правовое положение сторон сделки в будущем.

Правила долевой покупки недвижимости

Ст. 250 ГК РФ регламентирует правила долевой покупки жилья. Смысл ее сводится к тому, что в процессе оформления договора купли-продажи должны быть соблюдены преимущественные права остальных собственников на приобретение отчуждаемой части недвижимости, при желании одного из собственников продать ее третьим лицам. Согласно этой норме, совладельцы имеют право «преимущественного выкупа». И лишь, если получен отказ от этого права, только тогда, возможна продажа другим лицам.

Эти ограничения не распространяются на дарение части недвижимого имущества. Согласно действующего законодательства, гражданин имеет право оформить дарственную на свою часть собственности, без согласования с совладельцами.

Оформление ложной процедуры дарения (без фиксации факта передачи денег) может привести к тому, что заинтересованные дольщики получат право обратиться в судебные органы о признании такой сделки недействительной. И тогда покупатель рискует остаться без денежных средств и без жилья.

Специфика отчуждения доли

Статья 250 ГК РФ возлагает на продавца обязанность по оповещению собственников о намерении продать свою часть в общем имуществе по фиксированной стоимости и на конкретных условиях, к примеру, продажа с отсрочкой платежа. Составляется такое решение в письменной форме и направляется заказным письмом или телеграммой с уведомлением о получении. Если у совладельцев квартиры нормальные взаимоотношения, то такое уведомление оформляется у нотариуса. Когда отказы будут получены, продавец может приступать к продаже до истечения 30-дневного срока предупреждения.

Предложение о реализации доли для третьих лиц должно быть составлено на таких же условиях, что и для остальных собственников. Изменение стоимости предмета договора или его продажа без надлежащего уведомления совладельцев считается основанием для обращения в судебные инстанции для защиты прав и законных интересов. В том случае, если стоимость изменена в сторону увеличения, права остальных заинтересованных лиц не считаются нарушенными.

В дальнейшем, при регистрации прав собственности, к пакету документов прикладываются письменные отказы совладельцев квартиры от преимущественного права покупки, либо другие, доказывающие факт оповещения, документы.

В чем же риск?

Подытоживая размышления на тему покупки доли в квартире, еще раз зададимся вопросом — в чем риск и как избежать негативных последствий?

Необходимо все оформлять на основании закона, то есть, через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной, деньги будет не вернуть, ведь дарение – безвозмездный процесс.

Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам. Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю. Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

На что нужно обратить внимание при покупке?

  • Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
  • Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
  • О правилах совместного «общежития» можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
  • Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней». Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а «дарения».

Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись «без угла».

Прежде обратимся к формулировкам — доля в квартире — что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.

Право преимущественного выкупа

Прежде чем продать свою долю в жилом помещении, владелец должен предложить её покупку остальным собственникам. В идеале от каждого нужно получить письменный отказ от выкупа: он одновременно станет доказательством того, что владелец проинформирован и не против продажи доли третьим лицам. Сложность в том, что отказ должен быть оформлен по правилам: личной явкой собственника в Росреестр или заверением бумаги у нотариуса. Не все владельцы своих долей готовы тратить на это время и деньги. Владелец вовсе может проживать в другом городе.

К документальному отказу от права преимущественного выкупа относят:

  • заявление, переданное лично собственником в Росреестр;
  • нотариально заверенная бумага;
  • отправка заказного письма с информацией о будущей продаже доли и подтверждение его получения (если в течение 30 дней не был получен ответ от собственника).

Опасность для покупателя: если кто-то из собственников не дал своего отказа от покупки оставшейся части квартиры, он может потребовать признать сделку недействительной.

Способ избежать проблемы: прежде чем купить долю, нужно проверить, есть ли отказы от всех оставшихся владельцев помещения.

Примечание: если владельца квартиры найти вовсе не удалось, продажа не состоится. В этом случае собственник доли может её подарить. Однако, такая сделка будет признана притворной, если найдутся доказательства. Лучше отказаться от покупки, если недостаточно бумаг.

Основной риск при покупке доли в квартире – возможность признания сделки недействительной. Как минимум, покупатель потеряет время. Но вместе с ним могут пропасть и деньги, отданные за долю, если продавец их уже потратил.

Если выкуп доли осуществляется в «коммуналке», и в купленной комнате предстоит жить, нужно проверить соседей на адекватность: не будет ли проблем с проникновением на свою жилплощадь. Они могут причинять неудобства, отказываться впускать нового собственника, а решение этого вопроса затянется на годы.

Чтобы не нарваться на проблемы, нужно:

  1. понимать, для чего покупается доля: чтобы жить в комнате, или просто вложить деньги;
  2. все этапы проходить под контролем юриста и нотариуса;
  3. проверять документы на подлинность;
  4. интересоваться личностью продавца. В идеале покупать долю только у проверенных, знакомых и добропорядочных граждан.

Правовая основа купли-продажи долей в квартире

В Гражданском кодексе есть 250-я статья, которая устанавливает определённый порядок продажи квартиры. В частности, текст статьи наделяет соседей продавца преимущественным правом выкупа доли. Проще говоря, продавец доли в квартире обязан сначала предложить сделку своим соседям и только потом, если они откажутся, может обращаться с предложением к другим потенциальным покупателям.

Предложить нужно не «между делом», а целенаправленно, указывая при этом цену сделки и прочие условия. Владелец доли в квартире обязан уведомить всех соседей о том, что собирается продать свои права на собственность и получить от каждого письменный отказ, чтобы совершать сделку на законных основаниях.

Такая норма в законе разрабатывалась для того, чтобы как можно скорее уйти от коммунальной собственности. На практике эта мера имеет определённый успех, но «коммуналки» по-прежнему существуют. Иногда продавцы сталкиваются с тем, что соседи не хотят выкупать предложенную долю, но и письменный отказ не дают. Есть законный способ решить эту проблему: продавец направляет на имя «сомневающегося» соседа заказное письмо с уведомлением о вручении. Если в течение месяца адресат будет сохранять молчание, оно может быть признано госорганами как отказ.

Но иногда соседи могут, владея своими долями, жить где-то очень далеко. А иногда продавец попросту хочет поскорее совершить сделку, и тогда он может прибегнуть к обходу закона. Это и создаёт риски, которым подвергаются будущие владельцы доли прав.

Ирина

Ирина Сенина 6 лет назад потеряла мужа. Вместе с супругом Сергеем они счастливо прожили без малого 25 лет. Когда мужчины не стало, его родители потребовали через суд выделить им долю в квартире. По решению суда бывшим родственникам была выделена 1/3 доли в двухкомнатной квартире.

«Я предлагала свекрови жить вместе, но она отказалась, — говорит Ирина Сенина. — С тех пор, как умер Серёжа, мы с ней практически не общались. А тут вдруг внезапно я узнаю, что свекровь подарила часть своей доли совершенно чужим людям».

Свекровь Ирины подарила риэлтору квадратный метр в их общей квартире. Фото: АиФ / Надежда Кузьмина

Часть доли в квартире, а именно 1/10 от той трети, что принадлежит свекрови, в пересчёте на реальную площадь — чуть больше квадратного метра. Что с ним делать? Разве что поставить табурет и жить, сидя на нём? Но новая совладелица оказалась куда более предприимчивой. Она воспользовалась сделкой и выкупила оставшиеся доли у свекрови Ирины на правах нового собственника. Если бы первый метр не ушёл в дар риэлтору, право первой покупки было бы у Ирины. Но так риэлтор стала полноправным долевиком и воспользовалась своей приоритетной очередью. Ирине о готовящейся сделке никто не сказал.

«У меня начался настоящий кошмар, — вздыхает Ирина, — новая владелица потребовала от меня за долю в моей старенькой двушке сначала 400 тысяч, а спустя несколько дней и вовсе полмиллиона. Если я не отдам ей эти деньги, то она грозится переехать ко мне жить вместе со своими тремя детьми и устроить, по её словам, мне «райскую» жизнь».

Постоянные звонки, угрозы, ночные приходы новой совладелицы настолько утомили Ирину, что она решила действовать. Женщина разместила объявление в газете и интернете с просьбой откликнуться граждан, оказавшихся в подобной ситуации. И такие люди нашлись. Как выяснилось, новая владелица доли в её квартире — риэлтор, и это не первый случай в её практике с покупкой доли в квартире и последующим прессингом остальных собственников.

Юлия

Юлия с сыном и мамой также стали жертвами «предприимчивого» риэлтора. Фото: АиФ / Надежда Кузьмина

В риэлторских «сетях» этой же гражданки оказались и Елена с двумя детьми и годовалым внуком. Бывший муж продал без их согласия ¼ доли в их… комнате в общежитии коридорного типа.

«Мы развелись с ним давно, он жил с другой семьёй, за свою долю ничего не платил, — рассказывает Елена Дмитриева, — я взяла кредит, сделала ремонт. У него перед сыном долг по алиментам, и, когда приставы стали его дергать, он взял и продал свою долю».

К слову, горе-папаша алименты сыну так и не отдал. Зато «подарил» 5 квадратных метров совершенно чужому человеку.

«Я просила его подождать, пока я выйду из декрета, — говорит дочь Елены, 24-летняя Юлия, — но он не стал ничего слушать». Девушка надеялась на благоразумие отца, но каково было её удивление, когда она пошла в органы социальной защиты брать справку о составе семьи и обнаружила, что в их комнате прописаны совершенно незнакомые люди.

«Риэлтор поменяла замки, начались звонки с угрозами, требованиями выкупить теперь уже её долю, — вспоминает Юлия, — так продолжалось полтора года. В конце-концов мы с мамой не выдержали и согласились на все её условия, лишь бы прекратился этот кошмар».

Теперь Юля с сыном и мамой ютятся на 12 квадратных метрах в общежитии с общим душем, туалетом и кухней.

«Что мы можем против неё сделать? — вздыхают женщины. — Она нам сразу дала понять, что у неё где нужно — везде «схвачено». А мы простые люди…».

Какие подводные камни при покупке дома с земельным участком

Прежде чем окончательно оформить сделку и приобрести себе новый дом, вам необходимо провести его тщательное обследование на предмет обнаружения различных дефектов, как явных, так и скрытых.

Помните, что продавцы крайне редко предоставляют полную информацию о тех недостатках, которые имеются в продаваемом ими объекте, поэтому вам необходимо самостоятельно проверить дом на предмет выявление различных проблем.

Подчеркнем, что если при осмотре дома вы будете уделять внимание только отделке и дизайну интерьера, то в самом ближайшем будущем рискуете столкнуться с целым рядом серьезных проблем, начиная с неработающих инженерных сетей и заканчивая обрушением стен.

Осматривая дом, который вы планируете приобрести, особое внимание уделите следующим деталям:

  • в каком состоянии находится крыша и чердачные помещения;
  • каково состояние подвала;
  • как функционируют различные системы и коммуникации;
  • работоспособность и расположение системы;
  • проверьте уровни пола и стен, их параллельность и выравнивание;
  • насколько качественно была осуществлена просушка, огнезащитная обработка деревянных конструкций;
  • каково состояния сети электропитания.

Отметим, что оптимальным временем для проведения обследования дома являются март и апрель. Это объясняется тем, что обычно именно на эти весенние месяцы приходится период паводков, когда особенно хорошо проявляются все изъяны, которые допущены в системе влагоизоляции продаваемого дома.

В случае, когда вы обнаружите в подвале воду или просто сырые углы, из этого следует сделать один единственный вывод — фундамент данного строения пропускает воду.

Данный недостаток приведет к тому, что фундамент будет размыт в достаточно короткие сроки, в связи с чем, произойдет обрушение всего дома.

Как купить дом с земельным участком?

Как составить договор купли-продажи дома с земельным участком, читайте тут.

О договоре задатка при покупке дома с земельным участком читайте по ссылке:

Когда в системе водоотведения имеются существенные недостатки, она не сможет эффективно отводить от данного дома дождевые и талые воды. Соответственно, вода будет скапливаться у стен дома, размывая прилегающий к нему грунт. Все это неизбежно приведет к преждевременному разрушению дома.

Чтобы понять, насколько эффективно функционирует система водоотведения, следует проследить за ее работой во время дождя. Если вода не скапливается возле стены дома и не вымывает прилегающий к нему грунт, создавая ямки, значит, система водоотведения работает правильно. Если же вы наблюдете обратную картину, то вам придется заняться доработкой системы водоотведения.

Для проверки качества кровли, посетите чердачное помещение. В идеале, сделайте это во время сильного дождя, либо сразу после него.

Именно тогда вы с легкостью сможете увидеть, есть в крыше дома какие-либо протечки, или она сделана качественно.

В случае, когда в качестве кровельного материала была использована черепица, расстояние между ее элементами не должно превышать 2 миллиметров, а размер нахлеста должен быть не менее 5 миллиметров. Только в этом случае черепичная крыша не будет протекать.

Когда дом, который вы хотите приобрести, построен из дерева, то следует проверить, насколько хорошо был просушен используемый для его строительства материал.

Для этого вам потребуется специальный прибор — влагометр. Если использованная для строительства дома древесина была недостаточно просушена, она будет рассыхаться, что приведет к нарушению конструкции дома.

После того, как вы тщательно проверите все конструкции дома и убедитесь, что при их создании использовались материалы надлежащего качества, проверьте работоспособность основных коммуникаций, к которым относят:

  • систему снабжения дома газом;
  • водопроводную систему;
  • систему водоотведения и канализации;
  • систему электроснабжения;
  • отопительную систему.

Если в приобретаемом вами доме установлена система теплоснабжения, обязательно попросите продемонстрировать вам ее работоспособность.

После того, как данная система будет запущена, немного подождите, чтобы тепло начало распределяться, после чего лично проверьте, насколько прогрелись установленные в доме отопительные приборы.

Убедившись, что система теплоснабжения функционирует исправно, займитесь проверкой электрической системы. Прежде всего, осмотрите прибор ее учета, убедитесь в том, что он установлен и опломбирован.

Затем, удостоверьтесь, что для создания проводки использовались только медные провода. Кроме того, система электроснабжения обязательно должна быть заземлена.

Теперь приступите к проверке системы водоснабжения и канализации. Для этого откройте все имеющиеся в доме краны на максимальную мощность.

Внимательно следите за тем, как быстро вода уходит из раковин. Отметим, что если системой водоснабжения долго не пользовались, вода поначалу может быть слегка мутной или ржавой и иметь неприятный запах, но это должно быстро пройти.

Если после проведенной самостоятельно проверки дома у вас остались какие-либо сомнения, то будет целесообразно привлечь к его обследованию соответствующих профессионалов.

Подводные камни при покупке земельного участка

В практике часто встречаются случаи, когда в документах на продаваемые объекты недвижимости указывается недостоверная, а иногда и заведомо ложная информация. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо предпринять ряд действий.

Прежде всего, лично проверьте, насколько соответствует действительности информация, указанная в документах о площади продаваемых объектов недвижимости.

После того, как сомнения относительно площади будут развеяны, сверьте, насколько соответствуют действительности указанные в документах границы земельного участка. Своевременно уточнив эту информацию, вы избежите конфликтов с соседями и местными органами власти.

Все приобретаемые вами здания и сооружения должны быть расположены в границах того земельного участка, который вы покупаете вместе с ними.

После этого сравните, как проходят инженерные коммуникации, и на сколько их фактическое расположение соответствует плановому. Если вы обнаружите существенные отличия в том, как проложены коммуникации, с тем, как они изображены на плане, есть большая вероятность того, что продавец проложил их самовольно, без надлежащих согласований и разрешений. Такая ситуация может вылиться в конфликт с ресурсоснабжающими компаниями и снизить безопасность дома в целом.

В случае если от имени собственника действует доверенное лицо, обязательно проверьте, насколько он правомочен совершать действия по продаже данных объектов недвижимости.

Обязательно проверьте подлинность его доверенности, на основании которой он совершает свои действия. Кроме того, стоит уточнить, по каким причинам собственник не стал заниматься продажей объектов недвижимости лично.

Порядок оформления

Первое, что должен сделать потенциальный покупатель, это проверить собственника.

Проверка многоэтапная, включает в себя следующее.

Проверку физического и психического здоровья собственника.

Можно лично уточнить данную информацию у продавца или проверить в соответствующих инстанциях.

Изучение документов, подтверждающих наличие у продавца прав собственности на продаваемый объект с дополнительным указанием обстоятельств, при которых у него появились данные права.

После завершения проверки продавца нужно посетить квартиру, долю в которой планируется приобрести, и оценить ее состояние, пообщаться с соседями и т.д.

Данный пункт важен лишь в тех случаях, когда доля покупается для личного проживания.

В завершении проверяются документы на долю, и заключается договор. Перечень документов и порядок заключения договора были рассмотрены выше.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *