Приватизация специализированного жилищного фонда

В соответствии с ч. 1 статьи 99 Жилищного кодекса РФ специализированное жилье предоставляется:
по решению собственника такого жилья либо действующего от его имени государственного (муниципального) органа или уполномоченного им лица (администрация госпредприятия, командование воинской частью и т.п.);
по договорам найма специализированных жилых помещений.

Таким образом, жилье данной категории предоставляется по двум основаниям — решение и договор, заключенный согласно этому решению.
Исключение составляет жилье, предоставляемое для социальной защиты отдельных категорий граждан, с которыми заключается договор безвозмездного пользования.
Исходя из смысла ч. 2 ст. 99 ЖК РФ, специализированные жилые помещения не могут предоставляться гражданам, имеющим в населенном пункте, где они работают, служат и т.п., жилье на праве собственности, социального найма или по другим основаниям. Однако есть исключения, которые в этой статье не обозначены.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время:
по соглашению сторон;
по инициативе нанимателя. При этом причины, которые побудили нанимателя принять такое решение, значения не имеют.
Следует отметить, что законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора согласие членов семьи. Статья 101 ЖК РФ не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83 ЖК РФ (о расторжении договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи).
Согласно ч. 3 статьи 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель и члены его семьи не исполняют своих обязательств по договору. Договор расторгается в судебном порядке в случаях:
невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
разрушения или повреждения жилья нанимателем или членами его семьи;
систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
использования жилого помещения не по назначению.
Статья 102 ЖК РФ предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилья, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по окончании (истечении) срока договора, заключенного на определяемый ЖК РФ период (работы, службы, учебы и т.д.), т.е. по истечении срока действия трудового договора, по окончании службы, по завершении капитального ремонта или реконструкции дома, после расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения и т.д.
Договор найма служебного жилого помещения и жилья в общежитии прекращается в случае перехода права собственности на такое жилье (права хозяйственного ведения или оперативного управления). Изъятие предусмотрено только для одного случая: работник — наниматель данного жилья — сохраняет трудовые отношения с его новым собственником (юридическим лицом, которому жилье передано в хозяйственное ведение или оперативное управление). В этом случае служебная квартира либо жилье в общежитии за ним также сохраняется.
При расторжении или прекращении договора найма специализированного жилого помещения граждане обязаны его освободить. В случае отказа они подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого жилья.
Обозначенные в ч. 2 статьи 103 ЖК РФ категории граждан не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если они:
а) не имеют другого жилья на праве собственности или по договору социального найма;
б) состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Говоря о случаях такого выселения, законодатель ограничился только указанием, что жилье должно быть предоставлено в черте соответствующего населенного пункта, не предусмотрев его благоустроенность и размер. Это значит, что такое жилье должно отвечать лишь требованиям ст. 15 ЖК РФ (жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).
Надо полагать, что такое выселение осуществляется без снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях.
Помимо общих положений каждый вид специализированных жилых помещений имеет ряд особенностей, что обусловлено назначением такого жилья.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан:
имеющих определенные трудовые отношения с органом государственной власти (органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением);
в связи с прохождением службы;
в связи с назначением на государственную должность (федеральную или субъекта РФ);
в связи с избранием на выборную государственную или муниципальную должность.
Согласно данной статье служебное жилье предоставляется на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.
Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.).
Служебное жилое помещение предоставляется на основании:
решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления) или уполномоченных им лиц. В качестве уполномоченных может выступать администрация предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.;
договора найма служебного жилого помещения, заключенного в соответствии с решением о предоставлении (юридический состав). При этом предметом договора может быть только отдельная квартира.
К пользованию служебным жилым помещением применяются общие правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ для договоров социального найма.
Договор найма служебной квартиры подлежит расторжению в порядке и по основаниям, предусмотренным ЖК РФ.
Этот договор может быть расторгнут и в случае досрочного расторжения трудового договора, заключенного на определенный срок, и в случае расторжения трудового договора, заключенного без определения срока, а также в случае досрочного увольнения со службы и т.д.
Помимо общих норм прекращения договора найма в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ особо оговариваются случаи, когда служебное жилье сохраняется за нанимателем.
Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилья.
Под переходом права собственности при этом следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства. Иное не согласуется со ст. 92, согласно которой специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению и которой установлено, что в качестве специализированных жилых помещений используются помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
В случаях расторжения или прекращения договора найма служебного жилья граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
С предоставлением другого жилья выселяются граждане, если они:
не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору;
состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях. Принятие гражданина на учет нуждающихся (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. 49 и 51 ЖК РФ и гражданин имеет право получить жилье по договору социального найма.
Однако необходимо отметить, что состоящим на учете жилье предоставляется в порядке очередности, т.е. исходя из времени принятия граждан на учет.
Категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений, определены п. 1 — 4 ч. 2 ст. 103.
Так, согласно ст. 103 ЖК РФ члены семьи работника, которому была предоставлена служебная квартира и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилья по правилам этой статьи.
Вывод: В соответствии с действующим законодательством возможность предоставления данного жилого помещения по договору социального найма отсутствует, однако, выселить из данного жилого помещения невозможно, поскольку у Вас в собственности не имеется иной жилплощади по договору социального найма, либо в собственности. Выселение из данной жилплощади может произойти только основании предоставления Вам другого жилого помещения по договору социального найма.

Жилищным кодексом (ЖК) были внесены существенные изменения в правовой режим специализированного жилищного фонда.

        Обязанности нанимателя специализированного жилищного фонда

В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан:

  • использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК;
  • осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
  • поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме;
  • немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
  • не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
  • при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем.

Наниматель несет иные обязательства, предусмотренные законодательством.
При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию специализированным жилым помещением.

        Приватизация специализированного жилого помещения

Согласно статье 11 ЖК каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Федеральные органы исполнительной власти, субъекты РФ, муниципальные образования или организации образовывают ведомственный жилищный фонд из жилых помещений путем переоборудования нежилых помещений в жилые и дальнейшего их приобретения в собственность.
В соответствии с Федеральным законом N 76-ФЗ от 27 мая 1998 г. «О статусе военнослужащих» военнослужащим-гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются служебные жилые помещения по нормам и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, с учетом права на дополнительную жилую площадь. Обязанность предоставить служебное жилое помещение ограничена сроками, в данном случае она составляет трехмесячный срок с момента прибытия на новое место военной службы. Служебные жилые помещения предоставляются в населенных пунктах, в которых располагаются воинские части, а при отсутствии возможности предоставить жилые помещения в указанных населенных пунктах — в других близлежащих населенных пунктах.

При окончании срока действия контракта о прохождении военной службы военнослужащими или увольнении с военной службы по призыву — для офицеров, призванных на военную службу в соответствии с указом Президента РФ, — жилищный договор прекращает свое действие.
Статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Исходя из положений статьи 4 Закона РФ служебные жилые помещения не подлежат приватизации.
Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.
Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность.
Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации.
В соответствии со статьей 93 ЖК служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
В ч. 1 статьи 4 Закона установлен перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. К их числу отнесены и служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. В ч. 2 данной статьи предусмотрено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
Кроме того, основания и условия принятия собственником жилищного фонда решений о приватизации служебных жилых помещений могут устанавливаться субъектом РФ.
Таким образом, служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений. Основания и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов РФ.
Смотрите также: «Специализированный жилой фонд: понятие, классификация».

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *