Принудительное изъятие имущества у собственника

Содержание

Принудительное изъятие имущества

Если подвести итог к главе, то можно всю вышеперечисленную информацию систематизировать: Случаи принудительного изъятия имущества у частного собственника на возмездных началах (ст. 235 ГК РФ), т.е.

компенсация: если при отчуждении имущества оно в силу запрета не может принадлежать данному лицу. Защита публично-правовых интересов. Речь идет о тех видах имущества, которое по прямому указанию закона либо изъяты из оборота, либо ограничены в обороте (оружие, яды, наркотики и т.

д.); при отчуждении недвижимости в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ). Особый случай земельный участок изымается у частного собственника в публично-правовых интересах (прокладка дороги); при выкупе бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей.

Принудительный выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ).

принудительное изъятие имущества у собственника

Возмездное принудительное изъятие имущества у собственника Выкуп (продажа с публичных торгов) бесхозяйственно содержимого имущества предусмотрен ГК РФ. Указанное имущество в отличие от бесхозяйного имеет собственника, который известен, но относится к нему нерадиво, допуская его порчу и разрушение.

Если имущество не представляет значительной ценности и бесхозяйственное обращение с ними не нарушает ничьих интересов, право вовсе не реагирует на поведение нерадивого собственника.

Иначе обстоит дело, если речь идет об имуществе, представляющим значительную экономическую, историческую, научную, художественную или иную ценность для общества, или об имуществе, бесхозяйственное содержание которого угрожает общественным или государственным интересам.

Принудительное изъятие имущества у собственника

Во-первых, выкуп у него такого недвижимого имущества либо его продажа с публичных торгов возможны только по решению суда, но не в административном порядке.

Во-вторых, обязательным условием изъятия является доказанность в суде невозможности использования изымаемого участка без прекращения прав собственника находящейся на участке недвижимости.

В-третьих, земельное и иное законодательство может предусмотреть альтернативу изъятию в виде переноса зданий или сооружений на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие, либо строительства за его счет новых аналогичных сооружений.

Принудительный выкуп у частного собственника бесхозяйственно содержимых культурных ценностей допускается при наличии следующих условий (ст. 240 ГК). Прежде всего, дело должно касаться не любых, а только особо охраняемых государством культурных ценностей.

Гражданское право

При прекращении обстоятельств, вызвавших реквизицию, собственник вправе требовать по суду возврата сохранившегося имущества. 7.

Статья 235. основания прекращения права собственности

Важно В-третьих, земельным или иным законодательством может быть предусмотрена возможность переноса зданий или сооружений на новый участок за счетсредств того, в чьих интересах производится изъятие, либо строительство за его счет новых аналогичных сооружений; 3) выкупа бесхозяйственно содержимых культурных ценностей – ст. 240 ГК. Это касается только особо охраняемых государством культурных ценностей. В судебном порядке устанавливается наличие реальной угрозы утраты ими своего значения в результате соответствующего бездействия или действий их собственника.
Это касается только частных собственников. Собственник в любом случае получает компенсацию – в виде денежной суммы, вырученной от их продажи, либо в виде иной компенсации; 4) выкупа домашних животных в случаях ненадлежащего обращения с ними – ст. 241 ГК.

Основания принудительного изъятия имущества у собственника

Реквизиция допустима только в обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и т.п.), и может производиться исключительно в интересах общества.

Такое изъятие допустимо по решению государственных, но не муниципальных органов и не требует, следовательно, обязательного судебного решения.

Порядок и условия изъятия имущества путем реквизиции должны определяться специальным законом.

В качестве дополнительных гарантий защиты интересов собственника реквизированного имущества п. 2 и 3 ст. 242 ГК предусматривают, во-первых, возможность судебного оспаривания размера компенсации, выплаченной за реквизированное имущество; во-вторых, возможность истребования по суду сохранившегося реквизированного имущества при отпадении обстоятельств, послуживших основанием для его реквизиции. Действующий закон не исключает возможности национализации.

При этом при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Владение и пользование имуществом при долевой собственности осуществляется по соглашению сторон; распределение же доходов, продукции, плодов и участие в расходах по содержанию имущества — соразмерно долям.

Раздел долевой собственности и выдел из нее осуществляется по соглашению сторон, а при необходимости — судом при соблюдении порядка, предусмотренного ст.
252 ГК РФ.

Общая совместная собственность — общая собственность, в которой доля каждого собственника не определена (например, имущество супругов, нажитое во время брака). Общая совместная собственность возникает исключительно в случаях, прямо предусмотренных законом.

Принудительное изъятие имущества в собственность государства

Конфискация — безвозмездное изъятие у собственника имущества по решению суда в виде санкции за совершенное преступление или иное правовое нарушение. Если решение о конфискации принято и произведено в административном порядке, оно может быть обжаловано в суд.

Принудительное изъятие имущества может быть произведено и по иным отдельным гражданским правоотношениям (п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293 ГК РФ). Общая собственность Общая собственность — это собственность на имущество, принадлежащее двум или нескольким лицам.

Общая собственность по общему правилу возникает из-за особенностей объекта гражданского права — при поступлении в собственность двух или более лиц неделимых вещей. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Общая собственность в гражданском праве подразделяется на долевую и совместную.

Принудительное изъятие имущества государством

Принудительное изъятие государством имущества у собственника с выплаиой ему стоимости имущества

Следует подчеркнуть, что практически в одном из перечисленных случаев речь может идти об изъятии имущества из собственности государства или иного публично-правового образования (выплата компенсации участнику долевой собственности).

Все остальные ситуации касаются возможности принудительного прекращения частной собственности граждан или юридических лиц.

Поэтому речь здесь почти всегда идет о возможностях изъятия имущества у частных собственников. Прекращение права собственности на имущество, которое не может принадлежать данному лицу в силу закона (ст. 238 ГК), имеет в виду прежде всего защиту публично-правовых интересов. Речь идет о тех видах имущества, которые по прямому указанию закона либо изъяты из оборота, т.

е.

Порядок и условия изъятия имущества путем реквизиции должны определяться специальным законом. В качестве дополнительных гарантий защиты интересов собственника реквизированного имущества п.
2 и 3 ст.

242 ГК предусматривают, во-первых, возможность судебного оспаривания размера компенсации, выплаченной за реквизированное имущество; во-вторых, возможность истребования по суду сохранившегося реквизированного имущества при отпадении обстоятельств, послуживших основанием для его реквизиции. Действующий закон не исключает возможности национализации.

One more step

Все остальные ситуации касаются возможности принудительного прекращения частной собственности граждан или юридических лиц. Поэтому речь здесь почти всегда идет о возможностях изъятия имущества у частных собственников.

Прекращение права собственности на имущество, которое не может принадлежать данному лицу в силу закона, имеет в виду прежде всего защиту публично-правовых интересов. Речь идет о тех видах имущества, которые по прямому указанию закона либо изъяты из оборота, т.е.

могут находиться исключительно в государственной собственности, либо ограничены в обороте, в частности подлежат приобретению лишь по специальному разрешению государственных органов.

Защита права частной собственности при ее изъятии

Во-первых, выкуп у него такого недвижимого имущества либо его продажа с публичных торгов возможны только по решению суда, но не в административном порядке. Во-вторых, обязательным условием изъятия является доказанность в суде невозможности использования изымаемого участка без прекращения прав собственника находящейся на участке недвижимости.

Важно

В-третьих, земельное и иное законодательство может предусмотреть альтернативу изъятию в виде переноса зданий или сооружений на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие, либо строительства за его счет новых аналогичных сооружений (как это, например, предусмотрено пока остающейся в силе ст. 55 Земельного кодекса 1991 г.). Принудительный выкуп у частного собственника бесхозяйственно содержимых культурных ценностей допускается при наличии следующих условий (ст.

240 ГК).

Перечень оснований принудительного изъятия имущества у собственника

Положением о Государственном своде особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 6 октября 1994 г. № 1143 (СЗ РФ. 1994. № 25. Ст. 2710). Реквизиция допустима только в обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и т. п.

), и может производиться исключительно в интересах общества. Такое изъятие допустимо по решению государственных, но не муниципальных органов и не требует, следовательно, обязательного судебного решения. Порядок и условия изъятия имущества путем реквизиции должны определяться специальным законом.

В качестве дополнительных гарантий защиты интересов собственника реквизированного имущества п. 2 и 3 ст.

Внимание

Гражданское право (библиотека) ¦ ¦ Первая часть ¦ ¦ Гражданское право ч.

2 () ¦ ¦ Часть три ¦ ¦ Часть четыре ¦ ¦ Часть пять ¦ ¦ Часть шесть ¦ ¦ Карта раздела Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, прямо перечисленных п. 2 ст. 235 ГК.

Перечень таких случаев сформулирован исчерпывающим образом, не допускающим его расширения даже иным законом. В этом состоит одна из важных гарантий прав собственника.

Конкретные основания изъятия имущества у собственника помимо его воли и в этих случаях должны быть прямо предусмотрены законом. Изъятие имущества у собственника в названных случаях по общему правилу производится на возмездных основаниях, т.е.

Безвозмездное принудительное изъятие имущества у собственника

Это касается только частных собственников, ибо бесхозяйственное содержание особо охраняемых государством культурных ценностей не может стать основанием для их изъятия у публичного собственника и передачи собственнику частному (например, какой-либо общественной организации), поскольку речь тогда шла бы об их приватизации, не предусмотренной законом. Наконец, и при наличии указанных выше обстоятельств, подтвержденных в судебном порядке, собственник изымаемых культурных ценностей все равно получает за них компенсацию — либо в виде вырученной от их продажи суммы, либо в виде иной компенсации, установленной по соглашению с выкупающим их органом государства или решением суда. Реквизиция, т.е.

Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества

ГК) возможно при наличии следующих условий: — собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение; — собственник был предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения нарушений (в том числе, при необходимости, об осуществлении ремонта); — после предупреждения нарушения не устранены. Требование в суд должно быть предъявлено органом местного самоуправления. Принудительная продажа жилого помещения производится с публичных торгов с выплатой бывшему собственнику средств, вырученных от продажи, за вычетом расходов на исполнение судебного решения. В следующих четырех случаях имущество изымается безвозмездно: 1) конфискация (ст.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Согласно ч. 1 статьи 32 Кодекса жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. 📌 Реклама

В связи с этим возникает ряд вопросов, связанных с принудительным отчуждением земельного участка:

1) что понимается под государственными и муниципальными нуждами, где определяется их перечень; 2) на каком праве может принадлежать соответствующий земельный участок собственнику жилого помещения; 3) порядок принятия решения об изъятии земельного участка; 4) какие гарантии предусматривает действующее законодательство землеобладателю – собственнику жилого помещения в подобных ситуациях.

1) Для ответа на первый вопрос необходимо обратиться к ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В указанной статье говорится, что изъятие жилого помещения происходит не произвольно, а по причине изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно расположено.

К ним относятся три основания изъятия, исчерпывающим образом определенные в ЗК РФ: а) выполнение международных обязательств Российской Федерации; б) размещение объектов государственного или муниципального значения, исчерпывающим образом перечисленных в указанной статье, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; в) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, – в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

📌 Реклама

Ст. 55 ЗК РФ определяет порядок и условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Следует сказать, что в соответствии с подпунктом «в» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. ст. 49, 55 ЗК РФ, п. 1 ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10–11 ст. 32 Кодекса),возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

📌 Реклама

2) Что касается ответа на второй вопрос: на каком праве должен принадлежать земельный участок, то в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике в связи с применением Жилищного кодекса Российской Федерации четко сказано, что правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) в целях изъятия значения не имеет.

3) В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, то есть федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления. Конкретные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определяются федеральным земельным законодательством.

📌 Реклама

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации. Государственную регистрацию решения об изъятии жилого помещения производит орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет согласно Постановлению Правительства РФ от 01.06. 2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Государственная служба кадастра и картографии и ее территориальные органы.

В соответствии с ч. ч. 4 и 5 ст. 32 Кодекса собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с ч. 3 ст. 32 Кодекса государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

📌 Реклама

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Таким образом, как и при изъятии земли, собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия помещения (ср. п. 3 ст. 279 ГК РФ).

📌 Реклама

Соблюдение предусмотренной частями 2–4 ст. 32 Кодекса процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным.

В вышеуказанную процедуру, таким образом, входят следующие действия: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 Кодекса), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 Кодекса), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 Кодекса).

При этом, исходя из положений ч. 4 ст. 32 Кодекса, юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В связи с этим сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

📌 Реклама

Суды на практике отменяют решения органов государственной власти и органов местного самоуправления об изъятии жилых помещений в случае ненадлежащего уведомления собственников жилых помещений о предстоящем изъятии жилых помещений. Так, в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2012 № 16224 было отменено решение администрации района о выкупе жилого помещения в связи с тем, что администрацией района была нарушена процедура выкупа жилого помещения, это нарушение выразилось в том, что отсутствовали доказательства, подтверждающие направление и получение собственником уведомления об изъятии принадлежащей ему квартиры.

4) В п. 2 ст. 55 ЗК РФ закрепляется положение, согласно которому принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного (то есть, как предусматривает ст. 63 ЗК РФ, изъятие осуществляется только после предоставления соответствующих гарантий) и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Частью 1 ст. 32 Кодекса предусматривается, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Таким образом, процесс изъятия земельного участка и жилого помещения невозможен без предварительного и равноценного возмещения изымаемого, другими словами, выкупа, который осуществляется Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок.

📌 Реклама

Цена выкупа жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Кодекса соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода (см. ч. ч. 6 и 7 ст. 32 Кодекса).

📌 Реклама

Следовательно, как и выкупная цена соответствующего земельного участка (см. ст. 281 ГК РФ), выкупная цена жилого помещения должна определяться не произвольно, а по соглашению с собственником помещения. Выкупная цена включает:

а) рыночную стоимость жилого помещения;

б) все убытки (прямой ущерб и упущенную выгоду), возникающие у собственника помещения по причине его изъятия, примерный состав которых определен в ст. 32 Кодекса.

Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 Кодекса, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Кодекса, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

📌 Реклама

Следует иметь в виду, что при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В указанных случаях использование услуг независимого оценщика является обязательным в силу императивного требования ст. 8 этого Федерального закона.

Предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену допускается только по соглашению с таким собственником. Поэтому требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого.

📌 Реклама

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 Кодекса следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 Кодекса с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 Кодекса). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилых помещений, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

📌 Реклама

По смыслу ч. 8 ст. 32 Кодекса, собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях, например из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения (подп. «и» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Как и ГК РФ, Кодекс исходит из необходимости обеспечения прав собственника. Так, предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 Кодекса).

📌 Реклама

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, то орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Кодекса.

Следовательно, если собственник не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не вправе понуждать собственника к даче такого согласия.

📌 Реклама

В подобных случаях указанный орган вправе совершить только одно основанное на законе действие – предъявить в суд иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Дальнейшее решение данного вопроса относится к исключительной компетенции суда.

Для указанного требования предусмотрен сокращенный срок исковой давности – два года с момента направления собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии (см. ст. 282 ГК РФ, ст. 32 Кодекса). Пропуск этого срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения.

Отчуждение имущества. Что это такое?

Триада права собственности подразумевает отчуждение имущества. Это официальный, обобщающий термин, охватывающий такие более распространенные понятия как продажа, дарение, обмен.

Недвижимость, предметы обихода, ценности переходят из одних рук в другие, в добровольном или принудительном порядке, но обязательно на законных основаниях. Кража или утрата с правовой точки зрения не расцениваются как отчуждение.

Правовые основания

Отчуждение имущества, принадлежащего гражданину по праву собственности, или относящееся к собственности юридического лица, может осуществляться по нескольким основаниям:

  • соглашения купли-продажи,
  • дарение;
  • отказ от наследства в пользу другого лица;
  • обмен на другое имущество.

Кроме добровольных оснований отчуждение имущества, принадлежащего собственнику в гражданском праве, может производиться в принудительном порядке в рамках правового поля. Речь идет о следующих пунктах:

  1. Конфискация. Метод актуален в рамках приговора по уголовным делам, если установлено, что имущество приобретено незаконным путем, преступник уличен в совершении экономических или должностных преступлений.
  2. Погашение кредитов и долгов. При просрочке обязательств в счет долга изымается залоговое имущество или имущество, выявленное судебными приставами и пригодное для реализации в рамках исполнительного документа.
  3. Выкуп вещей, которые представляют собой значимую культурную ценность. Речь идет об исторических и национальных ценностях, которые признаны значимыми для государства. Если таковые находятся в частной коллекции, представители власти независимо от согласия собственника организовывают выкуп имущества и обязательно обеспечивают соразмерную компенсацию.
  4. Процедура изъятия имущества для возведения масштабных объектов инфраструктуры первостепенной значимости. Типичный пример – выкуп земельного участка для сооружения межгосударственной дороги, или выдача владельцам квартир в доме под снос альтернативного жилья.

Главное отличие двух видов отчуждения – причина инициативы. Объединяющим является факт оформления в рамках правового поля. Формат подразумевает, что у квартиры, земельного участка, ювелирного украшения или любой другой имущественной позиции появляется новый законный собственник.

Что нужно для передачи права?

Чаще всего отчуждение имущества в собственность другого лица происходит в результате заключения договора купли-продажи. Если речь идет о недвижимости, предусмотрен специальный порядок нотариального удостоверения сделок, и регистрация вещных прав.

Передать землю, квартиру или автомобиль в собственность другому лицу можно, только если имеются надлежащие правоустанавливающие документы – свидетельство о наследовании, о праве собственности, договор и т. д. Кроме того, требуются:

  • идентифицирующие личность документы;
  • подтверждение отсутствия обременений на имущество и единоличная собственность (или согласие на реализацию от других собственников);
  • оплата государственной пошлины;
  • извлечение из единого государственного реестра недвижимости;
  • доверенность представителя (если сделка проводится не лично собственником);
  • акт приема-передачи имущества (при необходимости).

Моментом перехода прав собственности на недвижимое имущество является не дата нотариального заверения, а внесение информации в соответствующие государственные реестры (то есть государственная регистрация).

Важно! Если на имущество наложено обременение, на него распространяется запрет подписания сделок, кроме случаев, когда залогополучателем реализуется залоговое имущество.

Ограничения

На законодательном уровне закреплен специальный режим собственности в отношении отдельных категорий.

  1. Отчуждение имущества несовершеннолетнего лица может проводиться исключительно в его интересах. До 14 лет ребенок не может принимать решение кроме мелких бытовых сделок.
  1. Отчуждение имущества недееспособного гражданина осуществляется законным представителем или опекуном исключительно в интересах подопечного, если компетентный государственный орган признает такое решение целесообразным и безопасным.
  2. Совместная собственность супругов может реализовываться исключительно с согласия второго супруга или только в части, принадлежащей одному из них, если имеет место принудительное отчуждение. Если брачным договором не прописано иное, супруги в равных долях владеют нажитым ими имуществом. Следовательно, например, арест квартиры за долги мужа распространяется только на ½ часть объекта.

Даже если супруги развелись много лет назад и без раздела имущества в суде договорились, что, например, дом остается жене, она не может в последующем реализовать имущество без нотариально удостоверенного согласия бывшего мужа.

  1. Долевая собственность. Если одним объектом владеют несколько лиц, но при этом имеется выделение в натуре или долях, отчуждение в рамках закона имеет свои особенности. Так, преимущественным правом покупки наделяются сособственники. Они должны быть уведомлены о сделке.

Сделки, совершенные в разрез интересам вышеуказанных субъектов являются недействительными.

Запретная категория

Гражданским законодательством, а именно статьей 129 ГК РФ, предусмотрены запрещенные или изъятые из оборота вещи. Если речь идет о незаконном приобретении, это уголовно наказуемое деяние. Запрещенные для использования вещи могут перейти в собственность на легальных основаниях:

  • в отношении конкретного имущества изменен правовой режим (вещь перешла в разряд изъятых из оборота);
  • имущество унаследовано в законном порядке или, если речь идет о юридических лицах, приобретено по правопреемству;
  • у собственника изменен статус, который позволял пользоваться вещью, которая относится к категории ограниченной оборотоспособности.

Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу, может проводиться тремя способами:

  1. Добровольная реализация обязанности прекратить право собственности. В этом случае заключается договор с субъектом, который может владеть такой категорией вещей. Сделка может быть возмездной с указанием стоимости по согласованию сторон, или безвозмездной. Если законодательно не установлен другой срок, отчуждение такого имущества должно произойти на протяжении года с момента.
  2. Подача государственным органом заявления в суд о принудительной реализации имущества или изъятии вещей в пользу государства или муниципалитета. Этот порядок актуален, если собственник добровольно не провел отчуждение.
  3. Реализация имущества на основании судебного решения. В этом случае собственнику компенсируется цена за исключением затрат на процедуру. Если имущество передается в публичную собственность, бывший владелец получит указанную судом компенсацию.

В рассматриваемых правоотношениях действует правило — «собственность обязывает». Это значит, что собственник владеет и распоряжается имуществом только в соответствии с буквой закона. Отчуждение как юридический термин носит и положительный, и отрицательный окрас, поскольку может стать вынужденным решением или добровольным шагом.

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);

3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);

3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

5) реквизиция (статья 242);

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;

8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;

9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 235 ГК РФ

1. Нормы настоящей статьи являются общими по отношению к другим статьям гл. 15 ГК РФ. В комментируемой статье рассматриваются основания прекращения права собственности, которые могут быть классифицированы на добровольные и принудительные, возмездные и безвозмездные. Кроме того, в настоящей статье предусматриваются основания прекращения права собственности, которые могут и не зависеть от воли субъектов гражданских правоотношений, в частности гибель или уничтожение имущества, например, в силу ст. 211 ГК РФ (риск случайной гибели имущества).

В числе добровольных оснований прекращения права собственности названы:

— отчуждение собственником своего имущества другим лицам, в частности, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также внесение в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и др. Термин «отчуждение» означает прекращение права собственности по воле собственника с переходом права к другому лицу. В результате отчуждения у одного лица право собственности прекращается, а у другого возникает. Как писал К.П. Победоносцев, «в тесном смысле под словом «отчуждение» разумеется добровольное перенесение права по имуществу с одного лица на другое; следовательно, способы такого добровольного отчуждения те же самые, посредством коих приобретается право собственности. Отчуждение в этом смысле бывает или полное, объемлющее право собственности на имущество во всем его составе и пространстве, или неполное, когда из права собственности выделяются составные его части, как предмет отчуждения; например, когда собственник ограничивает свое право признанием постороннего участия или допускает стороннее вещное право на своем имуществе (например, залог)» ;

———————————
Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. М.: Зерцало, 2003. Т. 1. С. 381.

— отказ собственника от права собственности (см. комментарий к ст. 236 ГК);

— уничтожение имущества по воле собственника, например, в результате переработки.

2. К другим способам прекращения права собственности, в частности к утрате права собственности, необходимо отнести прекращение права собственности в результате совершения противоправных действий, невозможности истребования из чужого незаконного владения по виндикационному иску, например, денег, а также ценных бумаг на предъявителя от добросовестного приобретателя.

3. Положение п. 2 комментируемой статьи направлено на обеспечение реализации ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Перечень оснований принудительного прекращения права собственности как в силу нарушений законодательства, допущенных собственником (подп. 1, 2, 4 п. 2), так и в целях защиты государственных, общественных интересов (подп. 3, 5, 6 п. 2) является исчерпывающим. К таким основаниям наряду с прямо перечисленными в п. 2 комментируемой статьи относятся:

— выплата участнику долевой собственности без его согласия остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК);

— принудительное освобождение земельного участка от недвижимого имущества, принадлежащего собственнику, в связи с прекращением им права пользования земельным участком (п. 2 ст. 272 ГК);

— выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК);

— изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285 ГК);

— прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК);

— изъятие из оборота контрафактных материальных носителей результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации и уничтожение без какой бы то ни было компенсации (п. 4 ст. 1252 ГК);

— изъятие из оборота и уничтожение за счет нарушителя оборудования, прочих устройств и материалов, главным образом используемых или предназначенных для совершения нарушения исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и на средства индивидуализации (п. 5 ст. 1252 ГК).

4. В абз. 9 п. 2 настоящей статьи в качестве основания прекращения права государственной или муниципальной собственности названа приватизация (см. ст. 217 ГК и комментарий к ней).

5. В абз. 10 п. 2 настоящей статьи говорится о национализации имущества, основанием которой может быть федеральный закон (см. подробнее комментарий к ст. 306 ГК). От национализации необходимо отличать реквизицию (см. комментарий к ст. ст. 242, 306 ГК), добровольную передачу имущества, принадлежащего гражданам или юридическим лицам, государству, в том числе в силу прямого указания закона. Так, например, в соответствии со ст. 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Другой комментарий к статье 235 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит четыре правовые нормы.

Первая предусматривает, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Поскольку речь идет об отчуждении имущества самим собственником, ГК имеет в виду заключение им договоров, в силу которых другая сторона приобретает право собственности. Основным среди таких договоров является договор купли-продажи.

Комментируемое правило противоречит ст. 491 ГК, регулирующей этот договор. Эта статья устанавливает, что в данном договоре происходит переход к покупателю права собственности. Переход же права исключает его прекращение.

Вторая норма устанавливает, что право собственности прекращается при отказе собственника от права собственности. Это правило без необходимости дублирует следующую статью ГК, которая гораздо более детально регулирует этот случай.

Завершается п. 1 отсылочной нормой, которая носит общий характер и касается иных случаев, установленных законом. Такие случаи действительно имеются. В то же время эта норма вводит наряду с понятием прекращения права собственности новое понятие утраты права собственности, устанавливая, что «право собственности прекращается. при утрате права собственности на имущество». Но она не указывает, чем отличаются друг от друга прекращение и утрата.

2. Еще более существенные проблемы возникают в связи с четвертой нормой, содержащейся в п. 1, а именно с правилом о том, что «право собственности прекращается при. гибели или уничтожении имущества».

Здесь ГК столкнулся с общей проблемой о связи между физическим существованием вещи и правом собственности на нее. Комментируемая норма устанавливает, что изменения в физическом существовании вещи, которые она определяет как гибель и как уничтожение, влекут за собой прекращение права собственности. Оба эти понятия разделены в ГК союзом «или», что означает их противопоставление. В других своих статьях ГК редко говорит о гибели вещи (например, в п. 1 ст. 352). Гораздо чаще используется понятие случайной гибели (ст. ст. 595, 600, 696, 742). Это позволяет сделать вывод, что в комментируемой статье уничтожение имущества представляет собой результат целенаправленного действия третьих лиц (или самого собственника), в то время как гибель является следствием случая.

3. Рассматриваемая норма п. 1 относится к имуществу. Статья 130 ГК проводит различие между движимым и недвижимым имуществом. Согласно тексту комментируемой нормы она распространяется как на движимое имущество, так и на недвижимость.

Касаясь ее применения к движимому имуществу, отметим, что она не является единственным правилом ГК, решающим вопрос о связи между изменением в физическом существовании вещи и правом собственности. Один из этих вопросов решен п. 1 ст. 218, установившим, что лицо, изготовившее новую вещь, приобретает право собственности на нее. При таком изготовлении происходят изменения в физическом существовании других вещей. Еще одно правило для этой области предусматривает ст. 220 «Переработка».

Комментируемое правило соответствует п. 1 ст. 218 ГК в принципиально важном отношении. Как уже отмечалось, названная статья не определяет момент возникновения права собственности на новую вещь (см. коммент. к ст. 218). Она исходит из того, что право собственности на такую вещь возникает в тот момент, когда вещь становится отдельным предметом материального мира. Соответственно, право собственности на движимую вещь прекращается, когда она перестает физически существовать, в том числе в результате обстоятельств, которые ГК квалифицирует как гибель или уничтожение.

4. Приходится, однако, признать, что такой гармонии не существует в области недвижимости. Комментируемая статья противоречит ст. 219 ГК, которая устанавливает, что право собственности на вновь создаваемую недвижимость, подлежащую государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Из п. 1 ст. 235 следует, что право собственности на такое имущество прекращается при его гибели или уничтожении, несмотря на то что оно возникло в момент государственной регистрации.

Существуют законы, которые обеспечивают применение ст. 219 ГК вопреки комментируемой норме. Подчеркнем, что они касаются прежде всего таких недвижимых вещей, которые чаще всего подвергаются риску гибели или уничтожения.

На первом месте следует назвать воздушное судно. ВК устанавливает, что «потерпевшее бедствие воздушное судно подлежит немедленному спасанию» (п. 3 ст. 86). При этом потерпевшим бедствие признается и такое воздушное судно, которое «получило в результате падения серьезное повреждение либо полностью разрушенное» (п. 2 ст. 86). Целый ряд положений ВК исходит из того, что право собственности на такое воздушное судно продолжает существовать. В частности, предусматривается обязанность принять неотложные меры по охране такого воздушного судна (п. 3 ст. 89). Гражданские и юридические лица обязаны принимать все возможные меры «по обеспечению сохранности потерпевшего бедствие воздушного судна, его составных частей, обломков» (п. 1 ст. 97). ВК не пользуется понятиями гибели или уничтожения применительно к воздушному судну. В нем есть понятие лишь о пропавшем без вести воздушном судне. Им признается потерпевшее бедствие воздушное судно, поиск которого официально прекращен (п. 3 ст. 94).

Решение о прекращении поиска выносит тот же орган, который осуществляет государственную регистрацию гражданских воздушных судов. Однако и такое официальное решение не влечет прекращение права собственности на соответствующее воздушное судно. Федеральные авиационные правила поиска и спасения в государственной авиации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.02.2003 N 65 (в ред. от 01.02.2005) <1>, устанавливают: «Поиск пропавшего без вести воздушного судна возобновляется немедленно при получении любых новых сведений о месте его нахождения независимо от времени, прошедшего с момента прекращения поиска» (п. 37).

———————————
<1> СЗ РФ. 2003. N 6. Ст. 527; 2005. N 7. Ст. 560.

Другим объектом недвижимости, подвергающимся риску того, что ГК называет гибелью или уничтожением, является морское судно. КТМ также содержит правила, кардинально отличающиеся от комментируемой нормы п. 1.

КТМ регулирует последствия гибели судна. Однако в отличие от ГК он различает две разновидности гибели судна: гибель и конструктивную гибель (ст. 47). Первая иногда именуется полной фактической гибелью (п. 1 ст. 278). Поврежденное судно считается конструктивно погибшим, если судно не может быть восстановлено ни в том месте, где судно находится, ни в любом другом месте, в которое судно может быть доставлено, а также если ремонт судна экономически нецелесообразен (ст. 49). В подобном случае КТМ применяет также понятие полной конструктивной гибели (п. 1 ст. 278). Предусматривается, что из реестра исключается как погибшее судно, так и конструктивно погибшее (ст. 47). Кроме того, из реестра исключается также судно, пропавшее без вести. Им признается судно, если от него не поступило никакого известия в течение срока, установленного КТМ (ст. 48).

С другой стороны, согласно КТМ сам факт погружения судна на морское дно не прекращает права собственности на него. Он лишь превращает его в разновидность затонувшего в море имущества (см. коммент. к ст. 226).

Третьим объектом недвижимости, подверженным риску физических изменений, которые с точки зрения комментируемой статьи могли бы признаваться его гибелью или уничтожением, является речное судно. Кодекс Внутреннего Водного Транспорта РФ, однако, устанавливает правила, очень близкие к нормам КТМ и потому столь же радикально отличающиеся от комментируемой нормы ГК.

КВВТ также различает гибель судна и конструктивную гибель (п. 1 ст. 21). Известно ему и пропавшее без вести судно. КВВТ признает, что потерпевшие крушения суда, оборудование и другие предметы, независимо от того, находятся ли они под водой, опустились ли на дно либо выброшены на мелководье или берег, являются затонувшим имуществом (п. 2 ст. 45). Изменения, наступившие с этим имуществом, не прекращают право собственности: собственнику дано право истребовать его (ст. 50).

Последним недвижимым имуществом, подвергающимся риску наступления обстоятельств, признаваемых комментируемой статьей ГК гибелью или уничтожением, является космический объект.

К космическому объекту также не применяется комментируемая норма, но по другим юридическим основаниям.

ГК устанавливает, что если международным договором РФ предусмотрены иные правила, чем те, которые содержатся в гражданском законодательстве, то применяются правила международного договора (ст. 7). Имеются международные договоры, устанавливающие, что физический распад космического объекта на части, т.е. изменение, квалифицируемое ГК как его гибель или уничтожение, не прекращает прав собственности. Первым из них является Договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела, от 27 января 1967 г. Он устанавливает, что право собственности остается незатронутым во все время нахождения в космическом пространстве или на небесном теле по возвращении на Землю, не только на сами космические объекты, но «и на их составные части» (ст. VIII). Другим международным договором, устанавливающим существование права собственности на части космического объекта, является Соглашение о спасании космонавтов, возвращении космонавтов и возвращении объектов, запущенных в космическое пространство, от 22 апреля 1968 г. Оно устанавливает, что каждое государство, на территории которого обнаружены составные части космического объекта, должно принимать меры для спасения этих составных частей (п. 2 ст. 5). Кроме того, такие составные части космических объектов возвращаются государству, осуществившему запуск соответствующего космического объекта (п. 3 ст. 5).

По этим основаниям физические изменения в космическом объекте, которые комментируемой статьей рассматриваются как его гибель (или уничтожение), не прекращают права собственности.

5. Последний абзац п. 2 комментируемой статьи противоречит Конституции.

Этот абзац п. 2 совместно со ст. 306 ГК, к которой он отсылает, предусматривает, что в случае обращения имущества граждан и юридических лиц в государственную собственность должны возмещаться убытки, причиненные собственнику в результате принятия соответствующего акта, в том числе стоимость имущества. Тем самым ГК предусматривает, что сначала должен быть принят акт, прекращающий право собственности, после этого должны возникнуть убытки, причиненные собственнику, и лишь после этого у государства возникает обязанность возместить эти убытки (включая стоимость имущества).

Названные нормы ГК противоречат п. 3 ст. 35 Конституции, который устанавливает: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Согласно Конституции, следовательно, возмещение подлежит выплате предварительно, т.е. до издания акта, предусматривающего принудительное отчуждение имущества. Конституция не предусматривает возмещения убытков и, естественно, не требует наличия причинной связи между актом, предусматривающим принудительное отчуждение, и убытками. Она, повторим это, предусматривает предварительное возмещение.

Противоречие между последним абзацем п. 2 комментируемой статьи, а также ст. 306 ГК, с одной стороны, и п. 3 ст. 35 Конституции, с другой стороны, разрешается п. 1 ст. 15 Конституции, который устанавливает: «Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации». Поскольку последний абзац п. 2 комментируемой статьи, а также ст. 306 ГК противоречат п. 3 ст. 35 Конституции, имеющему прямое действие, названные нормы ГК не подлежат применению. Отношения, возникающие в связи с принудительным отчуждением имущества для государственных нужд, регулируются исключительно п. 3 ст. 35 Конституции.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *