Переоформление жилого помещения в нежилое

Какое помещение можно сделать нежилым?

Переделать, перевести (вывести) из жилой категории в нежилую можно только ту недвижимость, которая обладает для этого необходимыми условиями. Если условий нет – их нужно создать.

Примерный порядок условий таков:

  • помещение должно иметь отдельный вход со стороны улицы (если такого входа нет, должна быть возможность его создания);
  • все собственники должны быть согласны с изменением категории;
  • недвижимость соответствует требованиям и условиям главы 3 ЖК РФ;
  • право собственности на помещение не обременяется договорами залога, аренды и прочими.

Итак, когда не допускается перевод ?

Помещение нельзя перевести в нежилое:

  1. Помещение, в котором на постоянной основе прописаны люди. Сначала они должны выписаться, а уже потом – подавать заявление на перевод.
  2. Часть квартиры коммунального типа. Перевести в нежилую можно только всю коммунальную квартиру целиком, а часть – нельзя ни при каких условиях.
  3. Квартира, отданная в залог или аренду. Для успешного перевода необходимо расторгнуть все договора, обременяющие право собственности.
  4. Квартира, под которой расположены жилые помещения. В этой ситуации перевод могут разрешить, но происходит это нечасто и зависит от особенностей эксплуатации будущего нежилого пространства.

Проще всего осуществить перевод, если помещение технически жилое, но по факту непригодно для проживания.

Пригодное для жизни помещение легко сделать нежилым лишь в том случае, если оно находится на 1 этаже. На этажах повыше будут серьезные затруднения и высокая вероятность отказа.

Законодательство

При определенных условиях нежилое помещение можно перевести в жилое. Правила смены статуса регламентируются главой 3 ЖК РФ.

Отдельные моменты раскрываются в других нормативных актах:

Таким образом, процесс смены статуса нежилой недвижимости четко регламентируется требованиями законодательства из нескольких областей права.

Спрос будет расти

По мнению большинства экспертов, спрос на малые коммерческие площади в Москве в ближайшие годы снижаться не будет. По данным Инны Игнаткиной, в настоящее время в центре Москвы в домах на первых этажах почти не осталось жилых квартир. Более того, начала набирать обороты тенденция, связанная с переводом в нежилой фонд квартир на втором этаже.

Холодный расчёт

Перевод помещения в нежилой фонд привлекателен в первую очередь потому, что удачно расположенные коммерческие помещения сегодня ценятся выше жилых: «…при арендной ставке на жильё $350–500 за кв. м в год стоимость офиса составляет $500–1000, а торгового помещения — $2000–3000 за кв. м в год. Поэтому часто квартиры переделывают в офисы или магазины, чтобы получить больше прибыли от аренды — почти в 7 раз», — рассказала АиФ.ru Екатерина Чермошенцева, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл».

«Другими словами, сдавая, например, двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м в районе станции метро «Сухаревская» традиционным способом, собственник получает около 55–60 тыс. рублей. Если же в ней организовать магазин или офис, можно получать 70 тыс. рублей ежемесячно, то есть дополнительная прибыль составит порядка 20 %», — считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».

По данным экспертов, при продаже квартиры, переведённой в нежилой фонд, её стоимость увеличивается минимум на 25 %. Плюсом такой переделки является и большая благонадёжность арендаторов, снимающих офис. Помещения под магазины, кафе и офисы редко снимаются на короткий срок, а значит, не нужно искать новых и тратить время, нервы и деньги.

Арифметика для рантье

Арифметика, которой оперируют кандидаты в рантье, проста. Например, сдавая жильцам свежую однушку 34 кв. м с окнами в зеленый двор на среднем этаже, можно выручать 22-25 тыс. руб. в месяц.

Если такая же квартира располагается на пыльном первом, из нее едва удастся выжимать 16-18 тыс. руб., а основной круг интересантов – рабочие из ближнего зарубежья, снимающие жилье на четверых.

В то же время, если превратить почти неликвидное с точки зрения жилищной аренды помещение в нежилое, при более или менее удачном местоположении владелец может рассчитывать на ежемесячный доход от 50 тыс. руб.

Приведенные цифры, конечно, округленные (это тот случай, когда местоположение решает почти все), но они дают представление о масштабах. Недавно мы подсчитывали, что покупка однокомнатной квартиры с целью сдачи в аренду сегодня может приносить 5-6% годовых. В сегодняшних условиях это почти предел. При покупке с последующим переводом в нежилой фонд можно рассчитывать на 10-12%.

Заманчивая перспектива, не правда ли? В жизни все намного сложнее. И в этом недавно автору пришлось убедиться лично.

Личный опыт

Мой пожилой родственник одиноко проживал на первом этаже панельки с окнами на автобусную остановку и (с недавних пор) с магазином за стенкой. В последние два года, когда соседние квартиры начали активно расселять под коммерцию, он постоянно обнаруживал разноцветные визитки, подсунутые под дверь и даже забитые в замочную скважину.

«Письма счастья» вбрасывались в почтовый ящик, приоткрытую форточку, приклеивались к окну снаружи. Послания сулили переезд на равноценную или большую жилплощадь с доплатами и даже покупку двух квартир вместо одной. Не умолкали домашний и мобильный телефоны – пришлось сменить номер.

Разумеется, каждый хозяин своего счастья. Родственник никуда переезжать не хотел, а к риэлторам относился, мягко говоря, настороженно. Дело в том, что первый контакт с интересантами оказался для него крайне неудачным. Предложения о денежной компенсации и переезде в неприватизированную квартиру сопровождались то навязчивой заботой, то угрозами.

Нынешней зимой, когда родственника не стало, я собрал свежие визитки и обзвонил авторов посланий, еще не утративших актуальность. Большинство предложений сводилось к варианту «равноценная квартира плюс доплата до 1 млн руб.», что показалось довольно привлекательным.

Хорошие знакомые – специалисты по проектированию и согласованию перепланировок, к которым я обратился и которых трудно заподозрить в заинтересованности, почти все как один давали дружеский совет наследникам: продать, поделить и забыть.

А что, если попробовать?

«У вас два варианта: продать или привлечь юристов и попытаться оформить перевод в нежилой фонд самостоятельно. Однако и в том, и в другом случае вероятен результат, отличный от желаемого», – пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская.

В первом – это растяжимое понятие равноценной квартиры. Чаще всего предлагают такой же первый этаж, но без перспектив расселения. В любом случае это предмет переговоров.

Во втором – все сложнее. Чтобы превратить однушку 34 кв. м в арендопригодный объект нежилого фонда, дающий возможность стабильно зарабатывать на аренде 50-55 тыс. руб. в месяц, придется потратить минимум полгода и 1,1-1,2 млн руб., предупреждает Людмила Синьковская. Однако, по ее словам, риск завязнуть на полпути и не довести дело до конца – значительно выше среднего.

Окно возможностей в отдельно взятом доме

Условия и порядок перевода объекта в фонд нежилых помещений регламентирован третьей главой Жилищного кодекса РФ. Под нежилым помещением не должны располагаться жилые, но самое важное – это возможность организации отдельного от подъезда входа.

В случае когда речь о первом этаже жилого дома, оконный проем легко превращается в дверной. Но сегодняшняя практика показывает, что это камень преткновения.

Районные межведомственные комиссии предпочитают решать все вопросы исключительно в судебном порядке. Если речь о панельном доме, от вас потребуется заключение строительно-судебной экспертизы, позволяющее изменить конфигурацию проема, а также оформленное в установленном порядке согласие собственников многоквартирного дома.

Но получить указанные документы, которые будут приняты судом, удается не всем. Палки в колеса вставляют и чиновники, и соседи. А «упертый» председатель ТСЖ может сделать дом полностью бесперспективным. То есть в подавляющем большинстве случаев инвестор, желающий переделать квартиру в магазин или офис, должен быть готов к судебным тяжбам, результат которых далеко не всегда желаем и предсказуем.

Вот и получается, что спрос на подобные объекты – точечный. Обычно ситуация «на местах» такова. Окно возможностей для всех открывает первопроходец – действительно пробивной инвестор, который не испугался судебных издержек и прошел весь путь от проекта до воплощения в виде первого крыльца с витриной. В свою очередь риэлторы и потенциальные инвесторы, увидев, что бастион взят, превращают спрос на первые этажи в отдельно взятом доме в ажиотажный. В то же время соседние дома, ничуть не менее интересные для потенциальных инвесторов, ждут своего часа годами.

Почему нельзя?..

Это вопрос, который пока придется оставить открытым. В прошлом десятилетии районные и городские чиновники не чинили препятствий для инвесторов и представителей малого бизнеса. Нынче по каким-то загадочным причинам они используют любые поводы, чтобы остановить процесс формирования коммерческой инфраструктуры шаговой доступности на первых этажах жилых домов. При этом многочисленные законодательные неувязки открывают для них широкие возможности для принятия как положительных, так и отрицательных (то есть, мягко говоря, пристрастных) решений.

Спрос же со стороны арендаторов по-прежнему немаленький: квартиры, которые уже переведены в нежилой фонд, почти никогда не пустуют. В свою очередь и «сетевики», и представители малого бизнеса стремятся открыть свои предприятия там, где люди живут и готовы делать покупки. Пенсионные накопления россиян под большим вопросом, поэтому количество желающих сделать из квартиры коммерческое помещение в расчете на пассивный доход также не уменьшается.

Да и городская среда благодаря редевелопменту квартирных «неудобий» первых этажей преображается, становится более дружелюбной. В самом деле, кому хуже от того, что малый бизнес развивается, а вместо самых неблагополучных квартир с решетками на пыльных окнах и с соответствующим контингентом проживающих появляются аптека, кафетерий, магазин шаговой доступности, оздоровительный центр, пункт выдачи интернет-магазина или салон красоты?

Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок

Законы, которые следует знать

Главный закон, подлежащий к обязательному ознакомлению – это 3 глава ЖК РФ. Именно в ней, в статьях с 22 по 24, содержится исчерпывающая информация по переводу помещения в обе стороны. Причем более подробно ЖК рассказывает именно о переводе недвижимости из жилой в нежилую.

Необходимо ознакомиться и с другими статьями ЖК РФ:

  • статья 5 говорит о том, что местные органы власти вправе устанавливать особые правила, исходя из специфики региона, и поэтому особенности перевода в разных областях России могут отличаться;
  • статья 17 разрешает использовать квартиру в многоэтажке для предпринимательства или профессиональной деятельности (возможно, не следует переводить ее в нежилое помещение без особой надобности?);
  • статьи 36 и 40 говорят о необходимости собрать согласие собственников других помещений в доме, если при переводе помещения в нежилое понадобится перепланировка;
  • статья 91 предупреждает, что помещение в наемном доме невозможно перевести в статус нежилого ни при каких обстоятельствах.

Нормативно-правовая база

Как уже говорилось выше, для перевода жилого помещения в нежилое, следует внимательно ознакомиться с законодательными аспектами. Они представлены следующими документами:

  1. Статьями N 22 и N 23 ЖК РФ.
  2. Градостроительным кодексом.
  3. Муниципальными и региональными нормативными актами.

Изучив все эти нормативы, можно провести процедуру избежав каких-либо проблем, которые могут возникнуть в процессе перевода.

Как оформить перевод помещения?

Рассмотрим пошаговую инструкцию перевода. Весь процесс делится на 3 основных этапа.

Рассмотрим каждый из них по отдельности:

  1. Сбор бумаг, получение разрешения на перевод.

    Первый этап – это вся «бумажная» часть процесса. На этом этапе придется посетить бюро технической инвентаризации (БТИ). Там выдают техпаспорт помещения. Чтобы его получить, нужно писать заявление по образцу.

    Его можно найти прямо в БТИ. Взяв техпаспорт и другие бумаги, нужно идти в местный орган самоуправления, в его отдел, занимающийся недвижимым имуществом. Там нужно писать еще одно заявление (уже в более свободной форме), подавать документы и ждать положительного ответа.

  2. Вычисление стоимости перевода

    На этом этапе снова надо идти в БТИ. В этот раз – не в «окошко» приема заявок, а в отдел приватизации управления жилищным фондом. В очередной раз пишется заявление, к которому прикладывается уже выданное разрешение и другие документы. БТИ назначает комиссию, определяющую разницу в цене между жилым и нежилым помещением. Эта разница вместе с ремонтными работами и составит стоимость перевода.

  3. Регистрация права собственности

    Зарегистрировать данное право можно в УФРС или в многофункциональном центре. При смене категории помещения регистрация обязательна, хотя у заявителя изначально было право собственности.

Подача заявки

Физические субъекты

Подавая заявку на перевод жилой недвижимости в нежилую, ее собственник должен приложить ряд бумаг:

  • заявление (единой формы нет, важны лишь грамотность, официальный язык и подробное изложение причин и целей обращения);
  • паспорт гражданина РФ;
  • бумаги о праве собственности на данное помещение;
  • технический паспорт помещения;
  • в случае многоэтажного дома – его поэтажный план;
  • при необходимости перепланировки (переустройства) – ее подробный проект.

Человек имеет право подать только заявление, паспорт и проект. Остальные документы он может не приносить. В таком случае сотрудник местных органов самоуправления, ведущий дело, сам запросит недостающие документы из соответствующих инстанций.

Юридические лица

Список документов для юридических лиц – несколько шире:

  • все документы, необходимые физическим лицам;
  • учредительные документы организации;
  • реквизиты данной организации (обязательно – юридический и фактический адрес, телефон);
  • доверенность руководителя на имя сотрудника, который подает заявление (ее необходимо заверить нотариально).

Как правило, перевод жилых помещений в нежилые юридическими лицами – это индивидуальный процесс. У физических лиц всё происходит намного однообразнее. Поэтому велика вероятность того, что у юридического лица запросят еще какие-то документы. Это может быть связано и с особыми правилами, действующими в конкретно взятом регионе России (статья 5 ЖК РФ).

Скачать образец заявления на перевод жилой недвижимости в нежилую (для юридических лиц)

Сколько заплатить?

При переводе недвижимости в нежилую нужно платить госпошлину. Ее формулировка – «госпошлина на регистрацию нежилого помещения». Четкая сумма платежа законом не устанавливается. Она рассчитывается индивидуально, исходя из особенностей недвижимости, условий ее расположения, тонкостей процедуры.

Помимо госпошлины, стоит быть готовым к другим расходам. Как минимум, это оплата техпаспорта в БТИ и услуг нотариуса, как максимум – оплата услуг по созданию проекта перепланировки и самих ремонтных работ.

Куда и как подавать документы?

Заявление и документы необходимо подавать в органы местного самоуправления. Чаще всего это горисполком. Органы могут быть как выборными, так и назначаемыми.

Главное – чтобы это была местная, муниципальная власть.

Государственные органы оформлением перевода помещения не занимаются, они просто не примут заявку.

Подавая документы, нужно помнить следующее:

  1. Проект перепланировки, если она необходима, уже должен быть готов. Его надо подавать вместе с остальными документами. Если проект еще не закончен, то писать заявление не имеет смысла.
  2. Технический план из БТИ можно не подавать. Сотрудники органа самоуправления сами закажут этот документ. Но тогда при получении результатов рассмотрения человеку будет выдана квитанция на уплату услуг БТИ.
  3. Чем подробнее и грамотнее заполнено заявление – тем лучше. Особое внимание нужно уделить целям перевода помещения и законным основаниям. В заявке следует ссылаться на статьи ЖК РФ.

Если документы приняли – это еще не значит, что заявку одобрят. Отказ, как и одобрение, выдается далеко не сразу, а лишь после тщательной проверки.

Какое решение может быть вынесено?

Существует 2 варианта решения:

  • разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое;
  • отказ в переводе.

В случае отказа человек может либо исправлять недостатки и подавать повторную заявку, либо обращаться в суд. Второй вариант имеет смысл только в том случае, если человек уверен, что ему отказали безосновательно. В некоторых ситуациях отказ вообще ставит точку в деле. Это бывает, если перевод помещения в нежилое невозможен (например, оно находится в наемном доме).

А если перевод разрешили – можно приступать к перепланировке, ремонтным работам. Но действовать необходимо в соответствии с проектом, ведь спустя некоторое время в помещение пожалуют проверяющие.

Когда нужна перепланировка?

Перепланировка может понадобиться в случае, если для перевода в нежилую категорию нужно внести какие-то изменения:

  1. Самое распространенное условие – это наличие отдельного входа, изолированного от остальных жильцов дома. Если такого входа нет, то его нужно создать. Это делает перепланировку неизбежной, ведь старый вход в квартиру – с лестничной клетки, он не изолирован. Необходимо расширять окно или делать новый проем в стене, создавая отдельный вход с улицы.
  2. Другой случай – это особенности эксплуатации помещения. Создавая заявку на перевод, собственник недвижимости указывает цель (бизнес, производство, офис и т.д.). Помещение должно соответствовать заявленной цели. Чаще всего для этого приходится сносить межкомнатные перегородки.

При перепланировке необходимо создание проекта. Делать его нужно заранее, еще до подачи заявления на перевод. Если перевод будет одобрен, то все дальнейшие действия необходимо проводить в строгом соответствии с проектом. В помещение наверняка придет проверка, чтобы определить, соответствуют ли ремонтные работы тому, что было заявлено в проекте.

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Рассмотрим, какие действия необходимо выполнить собственнику, чтобы сменить статус нежилой недвижимости на жилую.

Шаг 1. Подготовка проектной документации на перепланировку

Если недвижимость не соответствует требованиям санитарных, эпидемиологических и противопожарных правил, необходимо будет проводить перепланировку. Собственник готовит проект предполагаемых работ, получает согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, следует провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Шаг 2. Обращение с заявлением о смене статуса имущества

Перед проведением работ потребуется обратиться в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Сотрудник примет документы и выдаст решение через 45 дней.

Шаг 3. Выполнение перепланировки

Далее собственник выполняет работы в соответствии с проектной документацией. Результат принимается специальной комиссией с составлением акта.

Шаг 4. Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре

После выполнения перепланировки и получения акта следует пригласить кадастрового инженера для оформления технической схемы. Затем собственник обращается в Росреестр и регистрирует право собственности на имущество.

Ответственность за незаконное проживание в нежилом помещении

В соответствии со статьей 23 Закон от 30.03.1999 года № 52-ФЗ не допускается проживание в нежилом помещении. Непосредственная ответственность за несоблюдение этих норм не предусмотрена.

Вместе с тем, к наказанию привлекают по статье 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений.

Нарушители несут следующую ответственность:

Субъект правонарушения Наказание
граждане штраф от 500 до 1 000 руб.
должностные лица штраф от 1 000 до 2 000 руб.
предприниматели штраф от 1 000 до 2 000 руб.;

приостановление деятельности до 90 суток.

юридические лица штраф от 10 000 до 20 000 руб.;

приостановление деятельности до 90 суток.

На практике доказать факт проживания в нежилых помещениях сложно. Легче всего это сделать, если имущество находится в многоквартирном доме. В такой ситуации жильцы могут обратиться с жалобой в проверяющие органы.

В каких случаях отказывают в переводе?

Муниципальные органы могут отказать в смене статуса недвижимости. Основания перечислены в статье 24 ЖК РФ.

Отрицательное решение выносится в следующих случаях:

  • представлен неполный пакет документов, обнаружены существенные ошибки;
  • документы поданы в неуполномоченный государственный орган;
  • собственник не предоставил проект перепланировки и переустройства имущества с целью приведения его в соответствие требованиям, предъявляемым к жилью;
  • предоставленный проект составлен без соблюдения норм закона

Список оснований отказа является закрытым. Органы субъекта РФ или муниципалитета не вправе устанавливать дополнительные препятствия.

В решении об отказе уполномоченный орган указывает основания отказа со ссылкой на ЖК РФ. Документ направляют заявителю в течение трех дней.

Пример 4. С.А. Панфилов обжаловал в суде отказ в переводе нежилой недвижимости в жилую. В качестве обоснования представил техническое заключение фирмы «ИИИ» о признании помещения надземным этажом. Исследовав материалы дела, судья установил, что имущество находится в подвальном и цокольном этажах. В соответствии с постановлением № 47 в таких помещениях проживать нельзя. Суд посчитал, что заключение фирмы «ИИИ» не является документом компетентного органа. Поэтому истцу было отказано в удовлетворении требований (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 17.09.2013 года по делу № 33-3394/2013).

Как долго ждать ответа?

Решение по заявке в течение 45 рабочих дней. Если добавить выходные – это более 2 месяцев ожидания. Не факт, что придется ждать именно столько – зачастую всё происходит побыстрее. Но почти всегда минимальный срок ожидания составляет 35-40 дней.

День, когда решение принято – это еще не крайний срок ожидания. В течение 3 рабочих дней заявителю будет направлено уведомление о результатах. Учитывая специфику работы почты, уведомление может быть доставлено далеко не сразу. Поэтому после подачи заявления человеку следует запастись терпением.

Перевести помещение из жилой категории в нежилую – это не так трудно, как может показаться. Собрать документы легко, но на технический план и проект перепланировки придется потратить деньги. Подача заявления вместе с документами – это финальный этап участия собственника помещения в процессе. Дальше остается только ждать вердикта местных органов власти.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *