Долевая квартира в зачет нового

Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:

  • покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
  • в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
  • речь идет о разъезде или съезде;
  • покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.

Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:

  • альтернативная сделка – на вторичном рынке;
  • зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.

Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.

Одновременная купля-продажа

При альтернативной сделке одновременно продается и приобретается жилье. Такой способ оформления недвижимости является единственным возможным вариантом при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. По условиям, которые чаще всего ставит орган опеки и попечительства, не должно быть временного разрыва между передачей одной квартиры и получением другой – иначе права ребенка могут быть серьезно нарушены.

Схематично альтернативная продажа при участии двух помещений выглядит так:

  1. «Верхний» покупатель приходит в сделку только с деньгами. Он не продает жильё, а лишь покупает ее у «среднего».
  2. «Средний» одновременно продает жилье «верхнему» и покупает у «нижнего». То есть, полученные от «верхнего» покупателя деньги он расходует на покупку жилья у «нижнего», доплачивая при этом разницу, если это необходимо.
  3. «Нижний» продавец продает свою квартиру «среднему».

Это «простая» схема альтернативной купли-продажи. В цепочках по подобному принципу может участвовать сколько угодно объектов недвижимости. Понятно, что с увеличением числа участников в цепочке повышаются риски для ее участников.

В альтернативных сделках существуют и свои риски:

  • Риск признания одного из договоров недействительным. Если это случится, рассыпется вся цепочка.
  • Чем больше участников, тем больше субъективные риски. Кто-то может просто передумать – и вся цепочка не состоится.

Чтобы избежать рисков, нужно обязательно удостовериться в дееспособности каждого из участников сделки, проверить все документы на все помещения и собрать все необходимые согласия (супругов, опеки и попечительства, сособственников). -ссылка на статью про документы

Кому-либо из участников самостоятельно провести цепочку сделок практически нереально, учитывая все возможные сложности. Здесь обязательно должен быть контроль со стороны, поэтому лучше обращаться за помощью к специалистам.

Особенности

По сути, альтернативная сделка – это несколько договоров купли-продажи, которые совершаются в один день. Для каждой квартиры заключается отдельный договор, например:

Иванов А.А. решил переехать из своего жилья в более просторную квартиру. Он обратился к риелтору, который нашел на квартиру Иванова А.А. покупателя Сидорова В.В. и одновременно продавца Петрова Н.Н., квартира которого идеально подходит под запросы Иванова А.А.
Все участники согласовали условия. Одновременно были заключены два договора:

  1. Договор купли-продажи квартиры между продавцом Ивановым А.А. и покупателем Сидоровым В.В.
  2. Между продавцом Петровым Н.Н. и покупателем Ивановым А.А.

В данном примере Сидоров является «верхним» покупателем, Иванов – «средним», а Петров – «нижним» продавцом.

Соответственно, для каждого договора нужно собрать свой пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • техническую документацию – технический план;
  • справки о зарегистрированных лицах и о задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • согласие супруга на продажу (покупку);
  • разрешение органа опеки и попечительства;
  • уведомления сособственников о продаже.

Договор составляется стандартный. При оформлении бумаг нужно учитывать следующие моменты.

Если в сделке есть несовершеннолетние – не важно, собственники или просто прописанные, — снятие зарегистрированных лиц с учета и прописка в новой квартире будет происходить после перехода права собственности на нового покупателя. Риск нового собственника в том, что несовершеннолетних нельзя выписывать «в никуда» даже через суд.

Чтобы обезопасить себя, потребуйте у продавца нотариально удостоверенное обязательство снять своих детей с регистрационного учета в определенный срок. Эта бумага не передается в Росреестр вместе с другими документами для регистрации, она служит гарантией выписки ваших контрагентов из квартиры. Если бывший собственник уклоняется от снятия своей семьи с учета – вы можете обратиться в суд за защитой своих прав.

Кроме этого, договор в альтернативной сделке может содержать пункт о том, что регистрация права нового собственника происходит только в случае благополучной регистрации прав собственности на другие объекты в цепочке. В этом случае условия договора не сработают, если кто-то из других участников альтернативы вдруг не явится на сделку.

В любом случае оформление договора купли-продажи, задействованного в цепочке договоров, следует доверить опытному специалисту.

После подписания всех бумаг документы сдаются на регистрацию в Росреестр. При этом одновременно сдаются все договоры, а значит – должны присутствовать все участники всех сделок. Если это 25 человек, значит, должны прийти 25 человек. Каждый участник приходит лично или присылает своего представителя по нотариальной доверенности.

По окончании регистрации каждый участник получает итоговые документы:

  • продавцам выдаются договоры с отметкой о проведенной государственной регистрации;
  • покупателями одновременно с договорами выдаются новые выписки из ЕГРН.

После получения документов можно производить окончательный расчет по каждой сделке.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Как снять обременение после погашения ипотеки

Для того, чтобы, как только все кредитные обязательства перед банком будут погашены, снять обременение, нужно посетить Росреестр со следующими документами:

  • паспортом;
  • заявлением о снятии обременения;
  • залоговым договором, в котором указано, что долг полностью выплачен;
  • кредитным договором;
  • выпиской из ЕГРН;
  • разрешением на снятие обременения от кредитной организации.

Сроки

Федеральным законом №218 установлены четкие временные рамки, в которые обязательно должны укладываться сотрудники государственных учреждений при обработке заявок граждан:

  1. Если документы будут подаваться непосредственно в отделение Росреестра, на оформление уйдет максимум 2 недели;
  2. Подача заявки через МФЦ «ГБУ Мои документы» увеличит время ее рассмотрения на 2-3 дня;
  3. Регистрация в МФЦ ипотечного договора занимает 7 дней.

Расходы

Помимо первоначального взноса, при приобретении доли в ипотеку и регистрации права собственности на нее в Росреестре придется заплатить:

  1. За страхование жилья, жизни и здоровья — от 0,5 до 2% от размера ссуды.
  2. Государственную пошлину в Росреестре в размере 2000 рублей.
  3. За услуги нотариуса по удостоверению согласия второго супруга и других документов – согласно прейскуранту нотариальной конторы, минимум 2000 рублей.

Кроме того, большинство банков при выдаче ипотечных займов требуют предоставление профессионального оценочного расчета стоимости оставляемого в залог объекта недвижимости, который обойдется вам минимум в 2000 рублей.

Если у вас возникли о том, как оформить ипотеку на часть в жилом помещении, то юристы нашего портала в любое время смогут бесплатно оказать вам консультационную помощь. Именно совет специалиста может сыграть решающую роль в выборе объекта недвижимости или банка.

Автор статьи Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года. Рейтинг автора Написано статей 712 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Обмен и взаимозачёт

С юридической точки зрения обмен в чистом виде встречается довольно редко. Он возможен только при замене одной неприватизированной квартиры на другую.

Зачет (взаимозачет) применяется в случае, когда уже имеющееся жилье покупатель планирует заменить на квартиру в новостройке. Эта схема не является меной в прямом смысле. Общая схема обмена следующая:

  • покупатель бронирует квартиру в новостройке;
  • в течение срока бронирования оценивается и продается старая квартира;
  • на средства от продажи квартиры приобретается забронированное жилье.

Как правило, реализацию старого объекта недвижимости берет на себя то же агентство, которое помогает с бронированием новостройки. Оно проводит активную рекламную кампанию, которая позволяет уложиться в сроки бронирования.

Некоторые агентства недвижимости сами выкупают жилье, которое планируется обменять, но в таком случае его цена будет как минимум на 10-15% ниже рыночной. Плюсом сделки станет ускоренная продажа жилья – не нужно ждать, пока найдется подходящий покупатель. Такая схема носит название trade-in.

Помните, что при бронировании новой квартиры чаще всего сразу вносится первый взнос в счет будущей покупки.

Кстати

Как известно, самое главное неудобство при смене единственного имеющегося жилья на новое – это необходимость со всем скарбом перебираться на съемную квартиру до окончания строительства дома. Участники рынка несколько раз пытались решить эту проблему, чтобы повысить популярность схемы «квартира в зачет». Например, несколько лет назад компания «Главстрой СПб» совместно с двумя банками запустила специальную ипотечную программу, в рамках которой кредит на покупку квартиры выдавался под залог имеющегося жилья. После ввода дома в эксплуатацию старая недвижимость продавалась и заем гасился досрочно. Но из-за высокой стоимости кредита продукт спросом не пользовался.

Можно ли в ипотеку выкупить долю в квартире

Законом покупка долей в ипотеку не запрещена. Но в реальной жизни с оформлением кредита могут возникнуть значительные проблемы. На возможность приобретения жилья или его доли в ипотеку влияют многие факторы. Если планируется выкуп доли у родственников, вы должны убедить банк, что данная операция не имеет мнимого характера.

С нежеланием кредитными организациями одобряются заявки, если:

  • средства пойдут на приобретение квадратных метров в жилье, к которому человек ранее не имел никакого отношения;
  • планируется покупка доли в квартире, где у потенциального заемщика уже имеется одна доля, но после сделки, недвижимость останется в статусе долевой собственности.

Дело в том, что, если кредитные обязательства заемщиком будут выполняться не в должном размере, залоговое имущество перейдет в собственность банка. А реализация долей осуществляется очень медленно. Такие объекты могут годами безуспешно продаваться, несмотря на то, что цена на принудительно реализуемое жилье обычно на 15-20% ниже рыночной.

Намного охотнее банк даст вам ипотеку, если в качестве залога вы укажете не приобретаемые квадратные метры, а другую квартиру, если таковая имеется у вас в собственности.

Какие документы понадобятся и на что обратить внимание?

В ходе зачета подписывается как минимум три договора в отношении недвижимости:

  1. договор бронирования новой квартиры;
  2. договор купли-продажи старого жилья;
  3. договор купли-продажи новой квартиры или договор долевого участия в строительстве, если дом еще не построен.

Соответственно, потенциальному собственнику нового жилья нужно будет выступить продавцом в сделке по продаже своего жилья и покупателем в сделке по приобретению новой недвижимости. Как правило, эти сделки подписываются и регистрируются одновременно.

Как и в любой сделке, приобретатель нового жилья несет различные риски. Вот на что нужно обратить внимание при оформлении зачета:

  • При бронировании новой квартиры обратите внимание, на какой момент фиксируется цена: на момент бронирования или на момент покупки. Некоторые агенты могут добиться фиксации цены на момент бронирования, и это наиболее выгодный для покупателя вариант. Если же цена определяется в момент покупки, вы рискуете заплатить за жилье больше, чем рассчитывали.
  • Если вы планируете заключать договор долевого участия в строительстве нового дома, заранее продумайте, где вы будете проживать до момента сдачи новостройки. Решить вопрос нужно и с временным жильем.
  • Заранее соберите документы для продажи вашего жилья, чтобы не потерять время бронирования нового жилья.
  • Убедитесь в том, что ваш покупатель полностью дееспособный. Попросите, чтобы он предоставил согласие супруги на покупку.
  • Проверьте, что не нарушаются права несовершеннолетних граждан или третьих лиц.

Сделка по взаимозачету – очень сложная как с юридической, так и с психологической точки зрения. Нужно учесть массу нюансов, начиная от требований застройщика к порядку оплаты, вопросов расчета за старую квартиру и завершая выбором конкретной даты сделок.

Именно поэтому оформление зачета нужно доверить опытному специалисту, который проведет анализ сделок, посожжет согласовать все условия и оформит необходимые документы.

Налоги и декларация

Помните, что с точки зрения налоговой несколько сделок, которые вы совершили в рамках одной цепочки, никак не связаны.

Если вы продали своё жильё за 1 000 000 рублей и одновременно купили новую за 1 500 000 рублей, это не значит, что у вас возникли расходы в 500 000 рублей, с которых налог не уплачивается. Иными словам, не нужно складывать расходы на одну квартиру с доходами от продажи другой. Это существенная ошибка.

Правильно в данной ситуации поступить так:

  • заплатить 13% НДФЛ с продажи вашей недвижимости;
  • оформить налоговый вычет с покупки новой квартиры.

При этом на оба эти действия распространяются льготы и ограничения как при обычных сделках, в частности:

  • если недвижимость была в собственности более 5 лет, платить налог с ее продажи не нужно;
  • если помещение продано менее, чем за 1 000 000 рублей, налог с ее продажи также не нужно платить;
  • если вы приобрели у близкого родственника, вы теряете право на налоговый вычет с покупки этой квартиры.

Если вы не уверены, нужно ли подавать декларацию и уплачивать какие-либо налоги по завершении вашей альтернативной сделки, проконсультируйтесь со специалистом по налогам.

Советы

  1. Для сопровождения сделок обращайтесь в крупные агентства с хорошей репутацией.
  2. Прописывайте подробно все договоренности, чтобы обезопасить себя от необоснованного срыва сделки.
  3. Выбирайте надежного застройщика, если планируете взять квартиру в новостройке. Ознакомьтесь с проектной декларацией, если дом еще строится.
  4. Не проводите никаких вычислений с налогами, если не уверены в их правильности. Помните, что специального налога при альтернативных сделках не существует.

Есть у меня знакомая, живет очень скромно, а детей двое. Раньше я многое отдавала ее дочке вещей, из которых выросли мои девочки. Но вот последнее время стала замечать, что мы с ней стали намного меньше общаться. А в вещах, переданных мной, она начинает копошиться, что — то выбирать, нервничать и вообще ведет себя так, будто я что — то должна. Общение наше перешло в рамки передачи вещей и критики с ее стороны. Конечно, это неприятно. Но я задумалась, а может связана такая перемена в отношениях из — за этих вещей. Действительно есть особенные правила, когда кое — что дарить и отдавать нельзя никому. Об этом и поговорим.

Приметы и суеверия: что нельзя отдавать даром или в долг

Ниже представлен список с предметами и вещами, которые никогда нельзя давать или дарить. Если в вашей жизни так уже случилось, то есть возможность исправить ситуацию. А в будущем старайтесь избегать таких ситуаций.

Соль

  • Часто этот продукт заканчивается в самый неподходящий момент, когда срочно нужно посолить блюдо, а магазины закрыты. Но все равно желательно этот вопрос держать под контролем и сделать небольшой запас.
  • Соль не принято дарить или брать/ давать в долг. Если соседи попросят соль, то просто отдайте и не требуйте, чтобы вам отдали потом обратно.
  • Если вы находитесь в процессе освобождения от сглаза или порчи, то именно за солью приходят люди, которые сделали на вас негативное энергетическое воздействие. В этом случае соль давать нельзя. Об этом вас предупредит мастер, работающий с вашей энергетикой.
  • За обеденным столом соль в солонке требуется передавать с улыбкой. Иначе вас ожидает ссора с домочадцами.
  • Помните, что соль используется во многих магических ритуалах, поэтому не давайте и не берите соль ни у кого. Люди с негативными мыслями, желающие вам зла, могут использовать такую уловку, чтобы испортить вам судьбу и жизнь, лишить удачи и здоровья.

Посуда

Личная чашка и тарелка непосредственно являются личными предметами, которые не рекомендуется давать никому. Если вы живете в общежитии, то там атмосфера совсем другая. Но все же будьте начеку.Посуда, из которой едят постоянно, способна накапливать энергетику своих хозяев. Поэтому ее никому желательно не давать, в том числе и соседям на праздник. Раньше, когда были времена дефицита, то соседи охотно делились посудой, когда были свадьбы и похороны. Но в этом ничего особенно хорошего нет.Особенно опасна посуда со сколами или трещинами. Ей вообще не место в кухонном шкафу, да и вообще в доме. Но отдавать ее тоже нельзя: она принесет несчастье человеку. Ее просто выкидывают.

Одежда и обувь

  • В гардеробе каждой женщины и мужчины есть вещи, которые приносят удачу: любимый шарф, платье или пиджак, а может туфли. Чаще, с ними связаны хорошие воспоминания, а вещи как бы сохраняют эту память. Их поносить нельзя давать даже близким друзьям.
  • Бывает, что приобрели деталь туалета очень дорогую, стильную и модную, но стоит ее одеть, как происходят неудачи. Попробуйте постирать или просто замочить вещь в подсоленной воде. Если процедура очищения от негативной информации не поможет, то смело избавьтесь от этой одежды или пары обуви.
  • Вещи и обувь можно только приобретать за деньги, пусть даже чисто символические. Тогда негатив, накопленный в них, нейтрализуется. Нельзя дарить шарфы. Эта примета связана с разлукой. Исключением может быть только связанный спицами шарф конкретному человеку с любовью и пожеланиями счастья.

Носки и носовые платки

Многие женщины знают, что эту деталь туалета дарить нельзя. Если только вы не хотите с этим человеком расстаться. Можно преподносить такие подарки только членам семьи или людям, принадлежащим одному полу.Если человек вам дорог, то ни в коем случае не дарите ему носки, даже в шутку или какие — то особенные. То же самое касается носовых платков. Они не дарятся ни на какие праздники. Есть примета, что это к слезам, расставаниям, разлуке.Только в одном случае раздают носовые платки — на похороны. Если же вдруг человеку понадобился носовой платок, то обычно за него дают хотя бы несколько монет.

Драгоценности

  • Их можно только дарить новые. Вариант: только от родителей — детям по наследству в дар. Во всех остальных случаях бижутерия и изделия из драгоценных металлов и камней приобретаются в магазине и дарятся.
  • Изделия из жемчуга нельзя дарить незамужней девушке — личная жизнь у нее может не сложиться.
  • В случае, когда камни все — таки вам отдали ранее, то их необходимо почистить от старой энергетики. Черный, серый и белый следует положить на подоконник, и на месяц оставить его в покое, чтобы никто его не брал в руки.
  • Камни желтого, красного или коричневого оттенка в течении 3 — х дней необходимо по 5 минут ежедневно держать над зажженной свечой, только потом разрешается носить их.
  • Минералы голубых и синих, зеленых оттенков рекомендуется положить в чистую «живую» воду (можно использовать родниковую или святую) на 24 часа.

Крестик

Вещь это очень личная, которую никому не рекомендуется передаривать или отдавать. Единственный возможный вариант: крестные дарят крестнику это изделие. С покойного человека запрещено снимать и потом носить. Никакие очистки, даже с помощью соли, не действуют. Крест у человека один — только его личный. Приобретать можно исключительно новый самостоятельно.

Часы

  • Подаренные неожиданно, и даже очень дорогие символизируют разлуку или болезнь, которая укоротит век.
  • Если человек не знал такого суеверия, то дайте небольшую сумму денег ему за подарок и объясните причину такого поведения.
  • К предметам, которые не принято отдавать, дарить, относятся веник, кошелек, ножи и зеркало. Будьте осторожны с этими предметами, чтобы не вынести из дома удачу, здоровье, мир и достаток.
  • Помните, что личные вещи, с которыми вы контактируете каждый день или ваши близкие, накапливают в себе энергетику семьи и дома. Поэтому, отдавая их постороннему человеку, вы можете отдать свое благополучие.

Можно ли брать или отдавать вещи чужому ребенку

Народные приметы гласят, что большую опасность несут родители, когда обращаются с вещами своего ребенка необдуманно. Никогда не стоит пускать на тряпки (для уборки дома) вещи своего чада, даже если они не годятся для носки. В противном случае малыш станет капризным и нервным. Специалисты говорят, что лучшим выходом для избавления от маленькой и ненужной одежды – это передать ее в руки семьи, которая нуждается в их или отдать в детский дом.

Если, кто-то из знакомых решил отдать вещи детские из-за ненадобности, то существует специальный обряд, который защитит чадо от энергетики другого малыша. К примеру, если ребенок из другой семьи часто простуживается и болеет. Беря такую одежду, необходимо окропить ее водой, которая была набрана в Чистый четверг и освящена в храме. В этом случае мать будет спать спокойно, не переживая, что ее дитя возьмет на себя биополе другого малыша.

Специалисты уверяют, что мало просто передать вещи в хорошие руки, а стоит отдать лишь тем, кто реально в них нуждается. Ведь обеспеченная семья может принять такого рода одежду из-за уважения, но носить не станут из-за ненадобности. Если после одежда окажется в мусоре, то это может сказаться на энергии ребенка.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *