Дата определения кадастровой стоимости

В этой статье мы разберём один из самых злободневных вопросов, встающих перед всеми желающими оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Дата оценки при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В новой редакции ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в абзаце 4 установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Однако на практике непонятно, что понимать под датой, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Поскольку при государственной кадастровой оценке недвижимости фигурируют в законе две даты: первая — это, согласно ст. 24.15 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которой в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, и вторая — это, согласно ст. 24.17 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», дата утверждения результатов определения кадастровой стоимости, которой считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Таким образом, возникает вопрос, что понимать под датой по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости или дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости? И какую из этих двух дат использовать при проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для дальнейшего обращения в суд для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной?

Так как на сегодняшний день налог с кадастровой стоимости в подавляющем большинстве случаев взимается с земельных участков, то и дату оценки при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в первую очередь рассмотрим на примере земельных участков

Дата оценки при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков в арбитражном суде

Несмотря на постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013г. № 10761/11 по делу А11-5098/2010, казалось бы разрешившее правовую неопределенность и расставившее точки над «i» в данном вопросе, в арбитражном суде Новосибирской области единообразный подход к определению даты оценки объекта недвижимости в целях установления его кадастровой стоимости в размере рыночной так и не сложился. До последнего дня подведомственности дел об оспаривании кадастровой стоимости арбитражным судам АС Новосибирской области продолжал удовлетворять требования о признании кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной на основе отчетов об оценке составленных как на дату определения кадастровой стоимости, так и на дату её утверждения (А45-16030/2014 в качестве примера).

С 6 августа вступил в силу ФЗ-143 от 04.06.2014г. исключивший из подведомственности АС дела об оспаривании кадастровой стоимости, в связи с чем, все, кто не успел до этого момента подать в арбитражный суд исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной были вынуждены реализовывать свои права в судах общей юрисдикции. В соответствии со ст.26 ч.1 п.8 ГПК РФ в новой редакции дела об оспаривании кадастровой стоимости в Новосибирской области в качестве суда первой инстанции рассматривает Новосибирский областной суд.

Дата оценки при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков в областном суде

На сегодняшний день можно утверждать, что судебная практика по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной в областном суде сложилась. Суды общей юрисдикции сломали, имевшую место в арбитраже практику оспаривания кадастровой стоимости на 01.01.2012 г. (дата утверждения). Областной суд настаивает на оценке рыночной стоимости для целей оспаривания кад. стоимости исключительно на дату 01.01.2010 г. (дата определения) Ряд истцов, не успевших до 06.08.2014 подать иски в арбитраж, были вынуждены переделывать отчеты с 01.01.2012г. на 01.01.2010г. То есть с участками состоявшими на кадастровом учете на момент составления перечня объектов подлежащих кадастровой оценке всё стало ясно.

Дата установления кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков согласно ФЗ-135 (в ред. от 21.07.2014г.)

А вот по дате оценки участков, образованных после 01.01.2010г., разгорелись жаркие дебаты. Ситуация усугублялась противоречивыми ответами самого росреестра. Суть спора в том, что ст. 24.19 ФЗ-135 в ред. от 21.07.2014г. устанавливает в качестве даты определения кадастровой стоимости вновь образованных участков дату внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости и ряд специалистов в том числе и в государственных инстанциях упустили из виду, что этот закон обратной силы не имеет и распространяет свое действие на отношения, возникшие по истечении 60 дней с момента вступления его в законную силу. Глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах её определения внесена в ФЗ-135 Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ, статья 24.19 ФЗ-135 в ред. от 21.07.2014 г. ,регламентирующая дату определения кадастровой стоимости вновь образованных участков является частью этой главы. Работы по государственной кадастровой оценке (далее — ГКО) земель населенных пунктов по Новосибирской области выполнялись на основании госконтракта № 169-Д от 25.12.2009г. В соответствии со ст. 5 ФЗ-167 от 22.07.2010 его положения не применяются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, полученных по договорам на проведение государственной кадастровой оценки, заключенным до истечения шестидесяти дней (т.е. до 26.09.2010) со дня официального опубликования ФЗ-167 (опубликован в «Российской газете» — 26.07.2010) , в том числе ст. 24.19 ФЗ-135 в действующей редакции. Данные работы проводились в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением правительства РФ от 08.04.2000г. №316 с учетом изменений и дополнений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. № 206 , то есть при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель. Следовательно отчет, на основании которого оспаривается кадастровая стоимость в комиссию или в суд должен быть подготовлен по состоянию на ту же дату, на которую рассчитывалась кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки.

Кроме того, статья 24.19 ФЗ-135 (ред. от 21.07.2014), устанавливающая дату определения кадастровой стоимости вновь образованных участков вступила в силу в день официального опубликования ФЗ-225 (22.07.2014)так как особого порядка вступления в силу статьей 3 ФЗ-225 для неё не предусмотрено. Таким образом, для объектов недвижимости, которые были образованы в период после даты формирования перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее Перечень), до вступления в силу ФЗ-225 кадастровая стоимость устанавливалась в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 (ред. от 17.11.2011г.) «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка», а также согласно Приказу Минэкономразвития России от 18 марта 2011 г. N 113 о порядке определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, учтенных в период между ГКО. Смысл их в том, что кадастровая стоимость вновь образованных объектов определялась путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости соответствующего вида разрешенного использования на его площадь — для земельных участков. И путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения на его площадь — для других объектов недвижимости. Этот удельный показатель в обоих случаях определялся на дату определения кадастровой стоимости ранее учтенных объектов, т.е. на дату формирования Перечня.

Выводы по дате установления кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости

На данный момент правовые основы порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости предусмотрены ФЗ-167 от 22.07.2010 г. и ФЗ-225 от 21.07.2014 г. Но по-прежнему имеют значение и нормы, принятые до этих Законов.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости ранее была установлена на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в случае оспаривания результатов определения их кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость. При этом следует отметить, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату. Системный анализ положений главы III. 1 Закона об оценочной деятельности, подзаконных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, проведенный с учетом необходимости обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, позволяет сделать вывод о том, что истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости).

На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Акт, в котором установлена кадастровая стоимость земельных участков, начинает действовать 1 января следующего года, но не ранее чем через месяц после опубликования. Именно с даты вступления в силу такого акта будет применяться новая кадастровая стоимость для расчета земельного налога. При этом день, когда сведения будут внесены в ЕГРН, значения для налогообложения не имеет, считает Минфин. Подобные разъяснения ведомство дает не в первый раз.

Вопрос:

С 01.01.2019 вступило в силу опубликованное 29.11.2018 Распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 N 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г.».

Пунктом 2 Распоряжения N 40557 утверждаются результаты определения кадастровой стоимости земельных участков (категория земель «земли населенных пунктов»), расположенных на территории г. Москвы по состоянию на 1 января 2018 г., согласно Приложению N 2.

В соответствии с п. 4 Распоряжения N 40557 п. п. 1, 2 вступают в силу с 1 января 2019 г., но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Кадастровая стоимость земельного участка, в соответствии со справкой о кадастровой стоимости от 08.02.2019, составила 83 772 987,97 руб. по состоянию на 01.01.2018. При этом дата внесения сведений в ЕГРН — 09.01.2019, основание для внесения — акт от 29.11.2018 N 40557.

Кадастровая стоимость земельного участка, в соответствии со справкой о кадастровой стоимости от 08.02.2019, составила 102 815 917,13 руб. на 01.01.2018. Дата, по состоянию на которую определена данная кадастровая стоимость, — 01.01.2016. При этом дата внесения сведений о кадастровой стоимости — 31.12.2016 на основании акта от 31.12.2016 б/н.

Налоговый орган указал на необходимость применения кадастровой стоимости при определении налоговой базы для расчета земельного налога за период 2018 г. в размере 102 815 917,13 руб., установленной по состоянию на 01.01.2016. Разъяснение обосновано тем, что новая кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2018 подлежит применению с 01.01.2019 для расчета за 2019 г. и неприменима для расчета земельного налога за 2018 г.

Правомерна ли данная позиция с учетом п. 1 ст. 391 НК РФ? Из буквального содержания данной статьи следует, что налоговая база не зависит от даты внесения изменения в ЕГРН и даты начала действия, а зависит только от данных кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 23 июля 2019 г. N 03-05-05-02/54653

Департамент налоговой и таможенной политики, рассмотрев обращение от 20.05.2019, сообщает, что Положением о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, не предусмотрено рассмотрение обращений организаций по практике применения нормативных правовых актов Министерства финансов Российской Федерации, по проведению экспертизы договоров и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Одновременно сообщаем, что на основании пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость соответствующих объектов недвижимого имущества, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Акт об утверждении кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования (статья 15 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 02.07.2013 N 17-П, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости в той части, в какой они порождают правовые последствия для налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации. Указанной статьей предусмотрено, что акты законодательства о налогах вступают в силу по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.

Таким образом, дата начала применения кадастровой стоимости определяется датой вступления в силу акта, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, а не датой фактического внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Учитывая изложенное, применительно к кадастровой стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ, для целей налогообложения необходимо учитывать дату начала применения такой кадастровой стоимости, указанную в Едином государственном реестре недвижимости и совпадающую с датой вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В частности, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, утвержденные в 2018 году, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости на основании актов субъектов Российской Федерации, вступивших в силу 1 января 2019 года, подлежат применению для целей исчисления земельного налога с 1 января 2019 года вне зависимости от даты их фактического внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

Заместитель директора Департамента

В.А.ПРОКАЕВ

Руководствуясь, регулирующим правоотношения сторон, действующим на момент их возникновения законодательством, а также принципом системной связи нормативно-правовых актов, подведем итог:

  • К объектам недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена на основании результатов ГКО, полученных по договорам на проведение ГКО, заключенным до истечения 60 дней с момента вступления в силу ФЗ-167 от 22.07.2010 г. его положения, в том числе и ФЗ-225 от 21.07.2014 г. не применяются. К данной категории объектов в частности относятся земли поселений по Новосибирской области. Таким образом, датой установления кадастровой стоимости земельных участков на территории населенных пунктов Новосибирской области образованных как до, так и после вступления в силу ФЗ-225 от 21.07.2014 г. следует считать дату формирования Перечня (во всяком случае до утверждения результатов следующей ГКО).

  • К объектам недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена на основании результатов ГКО, полученных по договорам на проведение ГКО, заключенным в период действия ФЗ-167 от 22.07.2010 г. положения ФЗ-225 применяются в случае, если сведения о них внесены в ГКН с 22.07.2014 г. включительно, и не применяются, если сведения о них внесены до 22.07.2014 г. К данной категории относятся в частности объекты недвижимости (за исключением земельных участков). Так как ГКО указанных объектов недвижимости проводилась на основании Государственного контракта на выполнение работ по теме: «Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» № 155Д от 08.11.2011г. Таким образом, датой определения кадастровой стоимости такого объекта недвижимости должна быть дата составления Перечня, в случае если объект существовал до вступления в законную силу ФЗ-225 от 21.07.2014, и дата внесения сведений о нем в ГКН в случае, если объект был поставлен на государственный кадастровый учет с 22.07.2014г. включительно. С другой стороны в своем определении от 01.03.2011 № 280-О-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил положения статьи 66 Земельного кодекса РФ, указав, что по сути они лишь закрепляют две модели исчисления кадастровой стоимости – либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта недвижимости. Правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки главным образом массовых методов не исключает использование индивидуально определенной рыночной стоимости. Таким образом, истец через судебный процесс использует альтернативный способ определения кадастровой стоимости — исходя из его рыночной стоимости на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда. И если для подобных объектов кадастровая стоимость будет устанавливаться на основе средних значений удельных показателей, определенных на дату формирования Перечня, а его рыночная стоимость будет определяться по состоянию на дату внесения сведений о нем в ГКН, то получаем нарушение принципа сопоставимости и соотносимости кадастровой и рыночной стоимостей, что ставит в заведомо неравное положение органы, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке и лица, чьи права нарушены результатами определения кадастровой стоимости. Возможно, датой установления кадастровой стоимости такого объекта недвижимости все-таки будет дата составления Перечня, и в случае если объект существовал до вступления в законную силу ФЗ-225 от 21.07.2014, и в случае, если объект был поставлен на государственный кадастровый учет с 22.07.2014г. включительно. Причина в том, что закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости, и несмотря на то, что датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, образованного с 22.07.2014г. будет являться дата внесения сведений о нем в ГКН, датой, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость будет по-прежнему дата формирования Перечня объектов подлежащих ГКО (или дата, по состоянию на которую был составлен отчет о рыночной стоимости, определенной индивидуально для конкретного объекта недвижимости, являющийся приложением к отчету об определении кадастровой стоимости, в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508). Надеемся, что данная правовая неопределенность в ближайшем будущем будет разрешена Верхоным судом.

Список используемых источников:

1. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2014) // СЗ РФ. – 2002. – N 46. – Ст. 4532. 2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 1998. – N 31. – Ст. 3813. 3. Федеральный закон от 04.06.2014 N 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами» // СЗ РФ. – 2014. –N 23. – Ст. 2928. 4. Федеральный закон от 21.07.2014 N 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2014. – N 30 (Часть I). – Ст. 4226. 5. Федеральный закон от 22.07.2010 N 167-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2010. –N 30. – Ст. 3998. 6. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // СЗ РФ. – 2000. – N 16. – Ст. 1709. 7. Постановление Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 (ред. от 01.06.2009) «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» // СЗ РФ. – 2006. –N 16. – Ст. 1744. 8. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010 // Вестник ВАС РФ. – 2013. – N 12 9. Приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2006. – N 43. 10. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» 11. Приказ Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» // Российская газета. – 2011. – N 138. 12. Приказ Минэкономразвития РФ от 17.11.2011 N 673 «О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222″// Российская газета. — 02.03.2012. — N 46/ 13 Определение Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 N 280-О-О 14. Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2014 N 306-ЭС14-1512 по делу N А57-15714/2013 15. Определение Верховного Суда от 01.09.14 N 307-ЭС14-550 по делу N А13-7156/2013 16. Решение от 11 сентября 2014 г. по делу № А45-16030/2014 // http://sudact.ru/arbitral/doc/cmtiQAhjDUok/ 17. Решение от 30 октября 2014 г. по делу № 3-141/2014 // http://bsa.chel-oblsud.ru/db/GetDoc.php?id=1433516 Авторами статьи являются: Кандидат экономических наук, доцент, специалист-оценщик Щербакова Н.А. Управляющий партнер юридического бюро «Основа», юрист Казанцев Е.О. Сотрудник адвокатского кабинета Маресева А.Н., юрист Миллер С.В. Мякотных Е.Ю.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *